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Les vacances annuelles à notre chalet familial représentent une précieuse tradition, surtout parce que mes enfants font partie de la cinquième génération à la perpétuer. Jusqu’à maintenant, le chalet familial (maintenant la propriété de cousins) et l’île sur laquelle il est situé sont demeurés dans la famille. Toutefois, dans de nombreux cas, la hausse des coûts de propriété, les inconvénients liés à la situation géographique et d’autres facteurs d’ordre pratique font en sorte que des membres d’une famille ne peuvent pas — ou ne souhaitent pas — avoir un chalet dont la propriété se transmet de génération en génération.

Toute personne qui possède un chalet a sans aucun doute déjà bien réfléchi à sa transmission éventuelle à la prochaine génération. Idéalement, les conversations à ce sujet, avec les membres de la famille et avec des conseillers professionnels, devraient commencer tôt et avoir lieu fréquemment. Si vous n’avez pas encore amorcé cette démarche, voici quels points à prendre en considération.

Gérer les relations familiales

Le chalet familial est souvent l’un des biens qui suscitent le plus d’émotion parmi les bénéficiaires d’une succession. Outre le partage des coûts de propriété, la dynamique familiale et les différends peuvent être des sources de conflit entre les copropriétaires. Si tous les membres de la prochaine génération souhaitent en partager la propriété, il faut établir une entente sur des points comme la participation aux frais, l’occupation des lieux et les restrictions relatives à la vente d’une participation à une personne autre qu’un membre de la famille.

Les fiducies et les sociétés comptent parmi les types d’entente de copropriété les plus courants. Cependant, malgré tous les efforts que l’on peut déployer pour assurer l’équité et une saine gouvernance en ce qui a trait à la copropriété, les choses peuvent mal tourner. J’ai récemment entendu parler de propriétaires de cinquième génération d’une famille qui avaient mis sur pied une société de copropriétaires du chalet familial assortie d’un conseil d’administration qui se réunissait régulièrement et qui établissait clairement les droits des copropriétaires. Malgré cette judicieuse planification, des conflits ont amené les membres de la famille à s’affronter en cour et entraîné la vente du chalet.

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S’assurer que les héritiers pourront assumer les frais

Si vous avez songé à léguer votre chalet, vous avez probablement envisagé non seulement qui souhaite en devenir propriétaire, mais aussi qui est en mesure d’en assumer les frais. Les prix des propriétés continuent de monter, ce qui se traduit par une hausse continue des frais de possession, ainsi que de l’impôt sur gains en capital, pour vous et votre conjoint. Il en sera de même pour vos héritiers. Les dépenses, comme les réparations majeures (une nouvelle toiture ou un nouveau quai, par exemple) et les taxes foncières et les frais des services publics en constante hausse, peuvent faire d’un chalet un fardeau financier pour nombre de propriétaires.

L’une des façons d’alléger ce fardeau consiste à établir une fiducie d’entretien ou un autre fonds financé par la succession, si sa valeur est suffisamment importante pour que des actifs soient utilisés à cette fin. Il y a d’autres possibilités, comme l’utilisation de l’exemption pour résidence principale, l’établissement d’une structure qui rend la prochaine génération bénéficiaire de toute croissance future de la valeur de la propriété, ou une modification pure et simple de la propriété du chalet. Toutefois, ces types de planification fiscale et de l’homologation comportent des règles complexes qui exigent le recours à un conseiller juridique et à un fiscaliste compétents.

Connaître les conséquences de l’inaction

Si vous ne prenez aucune mesure en ce qui a trait à votre chalet, celui-ci ne devient alors qu’un élément de l’actif général de votre succession, ce qui peut laisser à votre liquidateur une plus grande marge de manœuvre que vous le souhaitez. C’est à cette personne que reviendrait la délicate tâche de déterminer si l’un ou l’autre des bénéficiaires souhaite garder le chalet — et en a les moyens financiers —, ou s’il faut le vendre.

Votre planification devrait également prévoir le cas où vous seriez frappé d’incapacité mentale (en raison d’une démence sénile, par exemple). Sans une planification adéquate, votre mandataire désigné (ou curateur) pourrait être contraint de vendre votre chalet familial bien-aimé afin de financer vos soins à long terme. Ces questions devraient faire partie de vos conversations de planification avec des professionnels.

Quelle que soit votre situation, il est essentiel qu’à titre de propriétaire de chalet, vous ayez un dialogue ouvert avec vos héritiers afin d’éviter les conflits ultérieurs. Comme un collègue me l’a récemment souligné : « Malgré vos bonnes intentions, soyez prudent, car en définitive, vous pourriez devoir choisir entre votre chalet et les relations entre les membres de votre famille ». 

Cet article a été publié en juillet 2018 dans le Financial Post.

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