Opinion éclairée – Épisode 1 : Michael Kitt

Stu Morrow :

Bonjour. Je m’appelle Stu Morrow, vice-président et chef, Placements, RBC PH&N Services-conseils en placements. Nous vous remercions de votre participation à la première édition de l’émission Opinion éclairée, une série d’enregistrements audio visant à vous tenir informés vous, les clients de Placements PH&N Services-conseils en placements, de ce qui se passe sur les marchés mondiaux, tout en conservant comme toujours une perspective à long terme.

Ces enregistrements audio seront l’occasion d’entendre de temps à autre l’avis de conférenciers ainsi que de discuter et de débattre de divers sujets liés aux marchés mondiaux, à l’économie et au processus de placement.

N’hésitez pas à communiquer avec votre gestionnaire de portefeuille si vous avez des questions ou des commentaires sur ce dont nous aurons discuté dans ces enregistrements audio.

Maintenant, sachez que la première édition portera sur le marché de l’immobilier commercial au Canada, un sujet d’actualité. Au cours des derniers mois, nous avons tous souffert d’une manière ou d’une autre des perturbations causées par la pandémie de COVID-19. Cette situation a obligé nombre d’entre nous à travailler de la maison. Par conséquent, des millions de personnes ne vont plus au bureau et ne passent plus autant de temps en centre-ville qu’elles le faisaient auparavant. Les commerces de détail et les restaurants ont donc eux aussi subi les effets de la COVID-19.

Le marché canadien de l’immobilier commercial en ressentira-t-il durablement les conséquences ? Ou bien s’agit-il simplement d’une tempête passagère qui offrira aux investisseurs d’excellentes occasions ?

Je suis heureux d’accueillir notre invité d’aujourd’hui, Michael Kitt, qui nous aidera à y voir plus clair. Michael est chef, Marchés privés et placements immobiliers à RBC Gestion mondiale d’actifs. Il est fort d’une expérience de plus de 25 ans en placements immobiliers directs.

Avant de se joindre à RBC, il a été chef des finances et vice-président directeur, Finances et stratégie, à Oxford Properties, la filiale en propriété exclusive de l’Ontario Municipal Employees Retirement System (OMERS) spécialisée dans les placements immobiliers. Il a par ailleurs occupé des postes de haute direction auprès de la Corporation Cadillac Fairview et du Régime de retraite des enseignantes et des enseignants de l’Ontario, où il était chargé des placements immobiliers commerciaux au Canada, aux États-Unis et en Europe. Il a également agi à titre de fiduciaire auprès de deux SPI ouvertes, le Fonds de placement immobilier InnVest et la fiducie de placement immobilier Propriétés de Choix.

Bonjour, Michael. Bienvenue à l’émission « Opinion éclairée ». Je suis très heureux de vous accueillir parmi nous aujourd’hui.

Michael Kitt :

Bonjour, Stu, et, comme toujours, merci de m’avoir invité. C’est toujours un plaisir de discuter avec vous.

Stu Morrow :

En effet. En effet. Alors, il y a beaucoup de sujets à aborder aujourd’hui. Peut-être pourriez-vous d’abord expliquer à nos auditeurs, dans vos propres mots, ce que vous faites pour les investisseurs ? Et quel est le but de votre mandat de placement ?

Michael Kitt :

J’ai toujours cru aux principes de constitution des portefeuilles. Cela remonte presque à la fin de mes études universitaires. L’un de mes premiers emplois était au Régime de retraite des enseignantes et des enseignants de l’Ontario ; je travaillais à établir le volet immobilier de son portefeuille et j’ai vite compris l’importance de la répartition en tant que vecteur de rendement à long terme.

Et nous avons tous lu les journaux. Je sais que vous croyez aussi que la répartition de l’actif peut générer près de 90 % du rendement. C’est le cas notamment des catégories d’actifs hypothécaires privés, un thème très important pour les enseignants. Je croyais toujours en ces principes à mon arrivée à l’OMERS. Pendant les 10 ans que j’y ai passés, j’ai participé au processus de répartition de l’actif à l’échelle du fonds. L’OMERS avait une forte préférence pour les catégories d’actifs privés, en particulier l’immobilier. La répartition cible était 50-50 : 50 % d’actifs publics et 50 % d’actifs privés. Des 50 % d’actifs privés, de 15 à 20 % étaient dans le secteur de l’immobilier et le reste dans les secteurs des infrastructures et des placements privés.

Quand on examine la raison derrière une telle répartition, on constate que ce sont les faibles corrélations. Le secteur immobilier était si faiblement corrélé aux actions et aux obligations canadiennes en particulier qu’il ajoutait un élément de diversification intéressant à un portefeuille à faible volatilité.

En fait, la volatilité de l’immobilier en tant que catégorie d’actif – je parle donc de l’immobilier institutionnel de base de qualité, sans effet de levier – a été semblable à celle des obligations au fil du temps, en plus de comporter un volet à revenu élevé. Et de nombreux investisseurs aiment cet aspect. De 50 à 60 % du rendement total provient du revenu. Il y a aussi un peu de protection contre l’inflation, car, souvent, les loyers ou les indexations sont liés aux hausses d’inflation.

Ce sont autant de facteurs qui ont contribué à faire de l’immobilier un élément très important du portefeuille de la caisse de retraite. De plus, la caisse de retraite n’avait pas de problème d’accès, puisqu’elle avait créé des services pour investir dans l’immobilier. À l’inverse, les gens, eux, avaient un problème d’accès. Ils ne pouvaient pas engager une équipe immobilière qui investirait directement dans le secteur et, vous savez, trouver des occasions prend du temps et c’est loin d’être facile. De plus, la valeur des ententes est généralement très élevée. Un immeuble de bureaux peut coûter 0,5 milliard de dollars.

C’était donc la mission qu’il fallait mener à bien, et RBC GMA nous l’a confiée. Nous voulions réussir cette mission, qui consistait à créer une plateforme où les particuliers auraient accès au processus d’investissement dans le secteur de l’immobilier institutionnel. La solution devait être parfaitement alignée et axée sur la qualité, en plus de compter sur toute la gouvernance et toute la discipline qu’amène RBC. Bref, nous devions donner aux investisseurs l’occasion de bâtir le meilleur portefeuille à long terme possible. Pour cela, il fallait notamment leur procurer un accès direct à des biens immobiliers institutionnels de première qualité.

Stu Morrow :

Cet accès dont vous parlez est un point intéressant. Certaines personnes comprennent peut-être mal les SPI ou ont peut-être des questions sur les SPI en tant que structure de placements immobiliers par rapport à une fiducie de placement ou à des actifs immobiliers de base. Vous parlez d’actifs immobiliers de base, d’actifs institutionnels.

Pouvez-vous brièvement comparer ces deux éléments pour qu’on voie bien de quoi il s’agit ?

Michael Kitt :

Oui. Avec plaisir. Absolument. À la caisse de retraite, nous avons investi dans une SPI, et nous avons investi dans des biens immobiliers de base. Nous avons traité ces deux placements comme étant des catégories d’actif différentes et nous avons donc adopté deux stratégies de placement très différentes.

Lorsque vous examinez une SPI, vous constatez des différences importantes par rapport au marché sous-jacent de l’immobilier de base. L’une d’elles est la façon dont les SPI sont capitalisées. Elles sont présentes dans les marchés boursiers. Donc, dans les marchés baissiers, elles sont véritablement liées aux mouvements d’entrée et de sortie, aux variations émotionnelles qui peuvent pousser les investisseurs à prendre des décisions. De plus, il est souvent difficile d’emprunter quand les marchés sont en baisse.

Par conséquent, le bilan d’une SPI peut être grandement touché par les marchés baissiers. De nombreuses SPI ont des programmes d’expansion et les programmes les plus importants ont un profil de rendement très différent de celui du marché sous-jacent de l’immobilier de base. Ils ont aussi plus souvent recours aux mécanismes d’effet de levier. Les SPI, dans l’ensemble, sont environ trois fois plus endettées que notre fonds immobilier de base. L’incidence de cet effet de levier sur les rendements peut évidemment aller dans les deux sens.

L’effet de levier a aussi un effet important en matière de gestion. Les SPI sont des sociétés ayant des frais généraux et administratifs et des revenus sur frais. Il n’est donc pas rare de voir le titre d’une société varier ou changer en raison d’un effet de gestion. Vous achetez une société, pas un actif.

Et si vous regardez la liste des actifs d’une SPI, au tiers inférieur ou à la moitié inférieure, vous verrez les actifs de moindre qualité, souvent dans des marchés tertiaires. Dans un portefeuille institutionnel de base, c’est différent. Dans ce dernier cas, les actifs sont généralement de grande qualité dans l’ensemble du portefeuille. Il est donc intéressant de noter quand on compare la volatilité des SPI à celle d’un portefeuille immobilier qu’elle est de six à huit fois plus grande pour les SPI qu’elle l’est pour le marché sous-jacent de l’immobilier.

Et c’est un peu ce que nous avons vu cette année, vous savez. Je dirais que, dans l’ensemble, l’immobilier a perdu en moyenne de 3 à 4 %, et cela concerne bon nombre de biens immobiliers institutionnels de qualité. Quant aux SPI, elles ont perdu de 20 à 25 % en moyenne. Dans le marché baissier actuel, vous verrez ce genre de volatilité.

Et cela n’en fait pas un mauvais placement pour autant. Il s’agit simplement d’un type de placement très différent. Vous n’achetez pas le bien immobilier sous-jacent. Vous achetez plutôt une société, et c’est pourquoi les caisses de retraite les traitent comme s’il s’agissait d’actions.

Stu Morrow :

Bien. C’est bien d’expliquer la différence aux gens.

Donc, lorsque nous pensons à votre stratégie immobilière de base au Canada, et que nous parlons d’actifs institutionnels de qualité, d’actifs immobiliers de base, d’actifs immobiliers commerciaux, on revient à l’une des choses que j’ai mentionnées dans l’introduction, c’est-à-dire que bien sûr vous et moi nous travaillons actuellement de la maison.

En tant qu’investisseurs, lorsque nous réfléchissons au fonds et aux ententes de télétravail, que faut-il penser de la permanence du phénomène ? Quel impact cela a-t-il eu sur l’immobilier commercial canadien en général, bien sûr, mais aussi sur votre fonds ? Quels sont les risques ? Y a-t-il également des occasions ?

Michael Kitt :

Le télétravail n’est pas une nouvelle tendance. C’est devenu un élément clé des stratégies immobilières des entreprises il y a probablement 10 ans, la technologie ayant vraiment facilité la mise en place de ce mode de travail. Ça me rappelle l’un des derniers bâtiments que j’avais développés quand j’étais à Oxford Properties, et c’était le 88 Queen’s Quay pour la Banque Royale. Vous savez, il s’agissait d’un immeuble d’environ un million de pieds carrés et la Banque en prenait plus de la moitié.

Et à ce moment-là, nous travaillions avec la Banque au développement de l’immeuble et tâchions de voir comment elle l’aménagerait. La Banque était au cœur d’une campagne de recrutement de talents et se battait contre des sociétés technologiques, des sociétés de portefeuille et des cabinets comptables et le but était d’optimiser l’utilisation de l’espace. Au départ, la Banque visait deux employés par bureau et elle avait conçu des casiers, des systèmes de réservation de locaux, des aires de repos et des aires de repas.

L’objectif était d’accroître la productivité et l’engagement des employés, mais aussi de se concentrer sur l’efficacité et l’utilisation de l’espace, car l’immobilier représente un coût pour n’importe quelle entreprise. La Banque était donc centrée sur cet objectif. C’était il y a 10 ans et la stratégie a fonctionné. À partir de là, la Banque a voulu reproduire cette stratégie, en particulier au cours des cinq dernières années.

En cours de route, cependant, et même si elle est parvenue à accroître son efficacité et que son ratio est aujourd’hui de 1,8 employé par bureau sur l’ensemble du portefeuille, donc même si la densité augmente, ses besoins en locaux ont eux aussi augmenté. Pourquoi ? L’ajout d’aires communes, les commodités pour attirer les talents et ne serait-ce que la croissance de ses activités ont fait croître les besoins en superficie.

Et donc, quand vous regardez l’immobilier et le rôle que joueront les bureaux, et plus particulièrement le télétravail, il est vraiment important de comprendre qu’il ne s’agit pas d’une tendance. Il s’agit plutôt d’un élément clé de la stratégie immobilière des entreprises, qui vient de la volonté des employés de profiter de cette souplesse.

La Banque a d’ailleurs réalisé de nombreux sondages au cours des six derniers mois, et de nombreux sondages fondamentaux et importants ont été faits pour savoir ce que les employés voulaient. Et les résultats sont très, très clairs : un pourcentage extrêmement élevé d’employés ne veulent pas travailler exclusivement à domicile. Ils veulent pouvoir travailler de n’importe où. Ils veulent pouvoir transporter leur ordinateur et se brancher. Que ce soit au bureau ou à la maison, au chalet ou dans un café, ils veulent avoir ce contrôle sur leur vie et la souplesse que cela procure.

Quant à la Banque, ce qu’elle veut, ce sont des employés productifs et engagés, et elle veut favoriser la croissance. En somme, les deux côtés estiment que les bureaux sont là pour de bon.

La semaine dernière, j’écoutais Scott Foster, chef mondial, Services immobiliers à RBC. Voici ce que j’en ai retenu. Il travaille avec, je crois, un groupe de 25 occupants d’immeubles de bureaux parmi les plus importants au monde. La COVID-19 les a amenés à se réunir pour discuter de l’impact que la pandémie pourrait avoir.

Et encore une fois, chacun d’entre eux a dit qu’il ne réagirait pas d’une façon excessive qui risquerait de nuire à son entreprise. Personne n’en est donc venu à la conclusion que les bureaux n’étaient plus pertinents. En fait, ils ont plutôt réaffirmé que la stratégie en place avant la COVID-19 serait toujours d’actualité après la pandémie et qu’ils n’apporteraient pas de changement important à leur stratégie immobilière à long terme.

Selon eux, leur stratégie à long terme sera en fait très pertinente après la COVID-19 du fait de l’élément de télétravail et de travail sans attache géographique qu’elle renferme. Et nous l’avons vu dans notre portefeuille. Amazon. La société, un des locataires dans notre portefeuille, nous a dit la même chose. En fait, elle a tout récemment loué cinq étages supplémentaires à Vancouver, et travaille à une stratégie d’occupation de locaux en centre-ville axée sur la collaboration, la culture et la formation, autant de facteurs qui favorisent la fidélisation des employés.

Il faut presque voir ce projet comme étant la création d’un environnement universitaire. Un environnement qui reproduit la façon dont les étudiants travaillent, c’est-à-dire sur le campus, mais aussi à la maison et dans des cafés. Tout le monde est du même avis : Google, Amazon, Telus et même Shopify, qui, soit dit en passant, avait été la société qui avait dit le plus haut et le plus fort qu’elle réduirait la place qu’elle occupe, a exercé son option sur 80 000 pieds carrés au projet The Well à Toronto, il y a un mois à peine. Je pense donc que toutes ces sociétés technologiques, surtout parce qu’elles seront des moteurs importants de la demande à l’avenir, savent que le bureau, le travail sans attache géographique et la croissance de la productivité coexistent.

Donc, à court terme, nous verrons sans doute la demande tombée à zéro sur le marché immobilier. Ce que je veux dire, c’est que tout le monde en ce moment prend le temps de réfléchir à son entreprise et pense à la santé de ses employés. Bref, personne ne prend de décision radicale.

Les loyers demeureront intéressants dans les bâtiments de qualité. Nous l’avons vu au deuxième trimestre. Nous constatons dans notre portefeuille que les immeubles à forte occupation appartiennent à des propriétaires solides, et que les loyers et les occupants tiennent le coup. Mais, oui, le marché s’est assurément mis en pause.

La demande pour des bureaux va reprendre à moyen terme, soit quand l’économie se remettra en marche et que les nouvelles habitudes de vie en société deviendront la norme. Donc, nous verrons la demande reprendre à moyen terme. En ce qui concerne le long terme, à écouter ces importants locataires commerciaux, on comprend que leurs stratégies ne changeront pas. La planification des bureaux continuera donc d’être fondée sur la productivité et la croissance, et la possibilité de travailler de n’importe où sera un élément clé de cette planification.

Stu Morrow :

Bien. C’est de bon augure, Michael, pour les immeubles de bureaux.

En ce qui concerne le portefeuille, vous pourriez peut-être parler de certaines industries ou de certains secteurs où vous avez vu des occasions. Du côté des immeubles de bureaux, les perspectives à court, moyen et long terme demeurent positives. À court terme, vous voyez des occasions ? Et est-ce que vous positionnerez le portefeuille différemment que vous l’auriez fait avant la COVID-19 ?

Michael Kitt :

Oui. J’aimerais d’abord vous faire part de quelques réflexions et observations, car je pense qu’il est important de garder les choses en perspective ici.

Les taux de capitalisation, qui sont une norme dans le secteur de l’immobilier pour ce qui est de la première année de rendement, sont donc d’environ 5 % aujourd’hui. Et je ne donne ici qu’une moyenne ponctuelle. Souvent, ces taux sont comparés aux taux d’intérêt des obligations à 10 ans du gouvernement, et les investisseurs appuient leur décision de vendre ou d’acheter en partie sur l’écart qui résulte de cette comparaison. Par le passé, l’écart se situait entre 300 et 350 points de base par rapport aux obligations à long terme du Canada. Donc, on compare les taux de capitalisation aux taux des obligations du gouvernement.

L’écart n’a jamais aussi grand qu’il l’est en ce moment. Il se situe en fait au niveau qu’il avait atteint lors de la grande crise financière. Donc, si vous êtes d’avis que les taux d’intérêt resteront bas pendant une longue période, et il semble y avoir un consensus à ce sujet, et que les taux resteront là où ils sont, c’est un signe qu’il faut acheter parce que l’écart entre les taux de capitalisation et les taux des obligations à long terme du gouvernement n’a jamais été aussi grand. C’était donc ma première observation.

Deuxièmement, d’après mon expérience et, vous savez, j’ai eu le bonheur ou le malheur de vivre d’autres cycles comme celui-ci, il est toujours préférable de miser sur la qualité et les faibles risques. Les locataires ont tendance à déménager ou à regrouper leurs locaux dans des immeubles de qualité. On observe donc une fuite vers les actifs de qualité. Les prêteurs et les acheteurs se concentrent davantage sur les actifs de qualité. Les prêteurs sont plus à l’aise de prêter dans ces cas-là. Il y a donc beaucoup de capitaux injectés dans les actifs de qualité. Les locataires privilégient ce type d’actifs. Du point de vue des placements, ce sont là les deux principales raisons pour lesquelles il convient de se concentrer sur la qualité et de faire preuve de discipline.

Je serais très prudent à cet égard. Il y a une pression sur les coûts, simplement à cause de l’impact sur la chaîne logistique et des inefficacités liées à la main-d’œuvre. Il faut plus de temps pour construire des bâtiments, et je m’inquiète, à court terme, des conséquences des inefficacités dans le monde de la construction. Et le temps peut tuer des projets de développement ; il y a donc un risque accru dans le secteur du développement.

Et je pense que si vous êtes à la recherche d’un bien de fonds de grille, vous devriez utiliser ce genre de stratégie. Je me tournerais certainement vers les actifs qui sont adaptables, parce que c’est là un autre bel avantage de l’immobilier : le bien que vous achetez aujourd’hui n’a pas à conserver la même vocation pour toujours. Il est généralement facile, dans l’immobilier, de changer l’usage d’un bien et si vous avez de bons gestionnaires, des gestionnaires créatifs, vous pourrez transformer de la roche en pépites d’or.

Donc si l’on s’attarde par exemple à un centre commercial rattaché à une épicerie en pensant à tous ces thèmes, l’on comprend que le secteur du détail a été l’un des secteurs les plus touchés par la crise, comme l’ont été également la restauration et la mode. Mais si vous prenez du recul, vous verrez que certains sous-secteurs n’ont pas été aussi durement touchés [financièrement], mais observent tout de même une baisse de leurs activités.

Les centres commerciaux rattachés à une épicerie dans des marchés forts s’en sortent vraiment bien. Et si un bien immobilier est adaptable, il est au haut de la liste. Vous avez de grands espaces de stationnement sur lesquels vous pouvez bâtir. Vous avez des bâtiments à usage unique, faciles à convertir. Bien souvent, ces centres commerciaux sont bien situés de sorte que vous pouvez construire des immeubles résidentiels. Ils conviennent à l’entreposage. Ils peuvent être convertis en centres de données. Ils conviennent à la distribution. Ils peuvent être transformés en cabinet médical ou utilisés à des fins médicales. Ils peuvent servir à des fins éducatives ou même à des usages municipaux, comme une bibliothèque ou une patinoire.

Donc si vous pouvez acheter un grand centre commercial de quartier qui est rattaché à une épicerie et qui offre des caractéristiques attrayantes, je crois que les pertes à court terme seront limitées. Et puis, les possibilités de conversion présentent également un potentiel de hausse. Donc, si vous trouvez un diamant brut qui a subi des pertes à cause de la crise, j’envisagerais sérieusement de l’acheter.

Stu Morrow :

Bien. C’est un excellent portrait. Vous savez, l’une des choses dont nous discutons dans le cadre du processus de placement à RBC PH&N Services-conseils en placements, c’est la diversification des portefeuilles. Pouvez-vous prendre une minute ou juste un peu de temps pour parler de votre fonds et de la diversification en termes de secteurs ? Ou de régions ? Ou de types d’immeubles ? Pour donner à nos auditeurs une idée de la manière dont vous envisagez la constitution et la diversification de votre fonds.

Michael Kitt :

Oui. Tout le long de ma carrière, j’ai consacré de longues périodes à concevoir des portefeuilles efficaces, à établir des corrélations et des rendements, et à comprendre l’apport de la volatilité au sein du portefeuille, particulièrement dans un portefeuille immobilier. Même si ce sont des concepts élémentaires et importants, on les oublie ou on les ignore parfois. La diversification exige de la discipline. L’image d’un chien qui court après une voiture me vient souvent à l’esprit. Quand vous commencez à courir après les thèmes ou après les gros titres, l’histoire se termine rarement bien.

Je regarde un peu ce qui passe du côté des centres de données et du stockage en libre-service. Ce sont deux secteurs qui vont très bien en ce moment. Dans le cas des centres de données, c’est évident, puisque nous utilisons actuellement une incroyable quantité de données. Quant au stockage en libre-service, il semble lui aussi jouir d’un effet de halo. Je ne dis pas ici que ces deux types de bâtiment n’ont pas de qualité. Mais ils ont tendance à se trouver dans des emplacements de deuxième zone, ils sont destinés à des usages très spécifiques et les données sont liées à la technologie. Dans le cas des centres de stockage, les modalités ne sont pas aussi restrictives et les baux sont à court terme.

Et donc, ce que je veux dire, c’est que même si ces types de bâtiment ont la cote en ce moment, ce ne sera peut-être pas le cas plus tard. C’est pourquoi, en matière de répartition de l’actif, d’un point de vue descendant – et nous en avons parlé dès le départ – quand les institutions bâtissent leur portefeuille, elles pensent aux marchés publics. Elles pensent aux marchés privés. Relativement à ces marchés privés, elles pensent à l’immobilier. Et s’agissant d’immobilier, elles pensent là encore à la diversification avant tout.

Bref, nous examinons la question sous deux angles. Au niveau de l’actif ou du portefeuille, nous visons certains secteurs et certaines fourchettes. Nous ciblons également des cibles relatives aux régions et aux fourchettes. Nous avons établi des limites pour les portefeuilles composés d’une seule catégorie d’actif. Nous avons également des filtres relatifs à la qualité des locataires et des actifs. Et vous savez, tout est lié au fait de demeurer disciplinés et de créer un flux de revenu solide et diversifié.

Pour vous donner une idée, nous avons 1 000 locataires commerciaux en portefeuille. Maintenant pensez au S&P 500. Nous avons des placements dans deux fois plus de sociétés, parce que nous avons accès à des sociétés privées et à des sociétés publiques au sein de notre portefeuille immobilier. À cela, il faut ajouter quelque 2 000 locataires résidentiels. Par ailleurs, nous ne sommes pas exposés à 1 000 locataires différents et à leur bilan ou à leur valeur. Nous figurons dans leur bilan. Nous avons signé avec eux des contrats à taux fixe et à long terme. Nous sommes donc presque dans une position d’obligataire au sein de ces 1 000 entreprises.

Quand on regarde le nombre de locataires, on constate qu’il y a aussi des locataires résidentiels et que ces locataires ont des obligations contractuelles. C’est pourquoi il y a si peu de volatilité dans le secteur immobilier. Et c’est pourquoi ce secteur est un puissant outil de diversification. Et c’est pourquoi aussi il n’est pas vraiment corrélé avec le risque lié aux actions ou aux titres à revenu fixe, parce que c’est vraiment un tout autre monde.

Stu Morrow :

Ce sont là des points forts intéressants. J’ai particulièrement aimé vos propos sur la discipline dans la construction d’un portefeuille. Investir peut être simple et facile, mais, vous savez, nous sommes parfois notre pire ennemi. Dans tous les cas, à l’évidence, quand on vous entend parler de discipline et de diversification, on a le sentiment que la tempête n’est pas finie, qu’il y a toujours des risques, mais qu’il y aussi des occasions à saisir dans le secteur immobilier.

En conclusion, Michael, en plus du contenu que je présenterai moi-même, je demanderai toujours aux invités de présenter aux auditeurs du contenu, audio ou écrit, qu’ils pourront consulter. Ou pourriez-vous simplement nous dire ce que vous écoutez ou ce que vous lisez en ce moment ? Évidemment, nous avons affaire ici à un nouveau média. Il s’agit de diffusions audio et vidéo. Nous serons donc ravis d’entendre vos suggestions, peu importe le média.

Michael Kitt :

Nous sommes exposés à tant de mauvaises nouvelles. Et vous savez, c’est à cause de la nature humaine et de l’intérêt qu’on porte à ce genre de nouvelles. Les chaînes nourriront notre appétit pour le sensationnel, et il s’agit généralement de mauvaises nouvelles.

J’ai lu récemment un livre qui avait été suggéré par Dan Chornous. Pour info, Dan est mon patron. C’est l’un des chefs des placements les plus sensés et les plus intelligents que je connaisse. Nous sommes très chanceux de l’avoir parmi nous à RBC GMA. Le livre en question s’intitule Factfulness de Hans Rosling. L’auteur y dresse un portrait positif du monde d’aujourd’hui. Au haut de la couverture – je l’ai le livre devant moi – il y a une citation de Bill Gates disant qu’il s’agit de l’un des livres les plus importants qu’il ait jamais lus.

En fait, le livre dresse un portrait plus positif du monde, dans une optique à long terme et fondée sur des faits. En gros, l’auteur nous dit que les choses vont beaucoup mieux que ne le laissent entendre les manchettes. Il donne aussi quelques pistes de réflexion. Selon moi, ce ne sont pas juste des règles de vie, ce sont aussi des règles à suivre lorsque vous investissez.

Voici les trois règles :

• Comparez toujours les chiffres : ne regardez pas seulement le nombre absolu et ne vous laissez pas impressionner par les grands titres. C’est là un problème. Comparez les chiffres, voyez où vous étiez et où vous êtes, et réfléchissez à votre objectif. Donc, comparez toujours les chiffres.
• Ensuite, divisez toujours les chiffres par une valeur x. En général, c’est le taux de change ou le taux par personne qui importe, car, encore une fois, vous risquez d’être aveuglés par l’importance du nombre absolu.
• Enfin, la dernière règle – nous l’avons déjà tous entendue, mais il est bien de se la rappeler – est celle du 80/20 : quand vous investissez, concentrez-vous sur les 20 % de titres qui généreront 80 % des résultats. Mais assurez-vous d’avoir une vue d’ensemble juste et ne vous enlisez pas les détails.

Donc, ce livre est l’un de ceux qu’on peut ouvrir à une page et chaque fois, on y trouvera des points intéressants. En plus, on se sentira mieux après. J’en ai donc acheté deux exemplaires et j’en ai envoyé un à un de mes très bons amis pour son anniversaire. C’est une lecture très, très agréable. C’est l’un de ces livres que vous lirez encore et encore.

Stu Morrow :

Oui. C’est une excellente recommandation. Je l’ai lu aussi sur la recommandation de Dan Chornous. Pendant la crise, je l’ai relu au complet. Donc, c’est une très, très bonne recommandation et un excellent livre.

Michael, au nom des clients de RBC PH&N Services-conseils en placements, je vous remercie d’avoir pris le temps de nous parler aujourd’hui et de nous faire part de vos réflexions sur les perspectives de l’immobilier commercial au Canada.

J’espère que vous et vous famille allez bien, que vous êtes en santé et que vous profiterez du reste de la pause estivale. Et nous aimerions vous accueillir de nouveau, si votre horaire le permet, bien sûr. D’ici là, prenez soin de vous.

Michael Kitt :

D’accord. Merci, Stu, et merci à tous. Bonne chance et restez en bonne santé.