Opinion éclairée – Épisode 10 : Michael Kitt

Stu Morrow (hôte) :

Bonjour à tous. Je suis ravi d’être de retour à titre d’hôte d’Opinion éclairée. Je suis aussi content de recevoir de nouveau Michael Kitt, chef, Marchés privés et placements immobiliers à RBC Gestion mondiale d’actifs. Il pilote le programme de l’entreprise qui vise à élaborer, lancer et gérer une gamme de fonds immobiliers conçus pour répondre aux besoins à la fois des investisseurs institutionnels et des investisseurs bien nantis. Il est fort d’une expérience de plus de 25 ans en placements immobiliers directs. Avant son arrivée à RBC, il avait été dirigeant principal des finances et vice-président exécutif des finances et de la stratégie à Oxford Properties. Michael a par ailleurs occupé des postes de haute direction auprès de la Corporation Cadillac Fairview et du Régime de retraite des enseignantes et des enseignants de l’Ontario, où il était chargé des placements immobiliers commerciaux au Canada, aux États-Unis et en Europe. Il a agi à titre de fiduciaire (membre du conseil) auprès de deux SPI ouvertes, le Fonds de placement immobilier InnVest et la Fiducie de placement immobilier Propriétés de Choix, où il a siégé au comité d’audit et au comité de gouvernance au cours de ses mandats.

Michael, je vous remercie de participer une fois de plus à Opinion éclairée. Comment allez-vous ?

Michael Kitt (invité) :

Bien. Merci, Stu. Je suis content de vous reparler. J’aurais préféré qu’on soit dans la même pièce, mais il faudra faire avec pour l’instant.

Stu Morrow (hôte) :

Oui, effectivement. J’ai fouillé dans les archives et j’ai constaté que votre la dernière fois que vous étiez à Opinion éclairée, c’était lors du lancement de la série, en juillet 2020. Beaucoup de choses ont changé depuis. Pour ce qui est de l’économie et des marchés, je dirais qu’elles ont changé en mieux. Mais pourriez-vous nous dire si les rendements que la stratégie a procurés durant cette période correspondent à vos attentes ?

Michael Kitt (invité) :

Oui. Il était difficile d’avoir des attentes à la mi-année l’an passé. Personne ne s’attendait à être dans cette position et nous venions de connaître une fin d’année 2019 très satisfaisante. Janvier et février 2020 avaient aussi été très bons. Et voilà que mars arrive et tout s’effondre. À ce moment-là, il y aura un an en juin ou en juillet, nous essayions simplement de protéger nos actifs et de maintenir le contact avec les locataires. Je pense que comme le reste du monde, nous voulions juste comprendre ce qui nous attendait et quel genre de décisions nous aurions à prendre. Il est intéressant de noter que cela a marqué un point d’inflexion pour les marchés. Comme vous le disiez, les choses vont un peu mieux et les valorisations se sont stabilisées. Les marchés des placements ont bondi, en particulier cette année. À mon avis, les investisseurs ont beaucoup de capitaux à investir dans l’immobilier. Si le sujet vous intéresse, j’y reviendrai un peu plus tard. Concernant 2020, nous sommes parvenus à tenir le coup et notre portefeuille se porte assez bien. Les valeurs ont baissé, comme l’ensemble des marchés, mais nous avons dégagé un solide rendement.

D’ailleurs, nos attentes de rendement à long terme n’ont pas vraiment changé. Nous visons de 6 à 8 %. J’insiste sur le long terme parce que nous voulons créer un portefeuille durable et équilibré. S’il s’agissait d’une partie de golf, disons qu’on viserait le milieu de l’allée. Nous sommes en parfaite harmonisation avec un investisseur à long terme à BCI [nota : British Columbia Investment Management Corporation]. Bien sûr, RBC existe depuis très, très longtemps et garde une perspective à long terme. Notre objectif reste donc le même, soit donner aux investisseurs l’accès à un placement qui comble l’écart, qui fonctionne tantôt comme une obligation, tantôt comme une action, et qui renforce leur portefeuille. L’année 2020 est derrière nous et c’est tant mieux. En fait, nous sommes plutôt optimistes concernant 2021 et les années à venir.

Stu Morrow (hôte) :

C’est un excellent résumé. J’ajouterais que de continuer de privilégier les rendements à long terme cadre manifestement avec la volonté de nos investisseurs. À ce sujet, pour 2021, je ne sais pas pour mon équipe et moi-même, mais j’ai l’impression que la vaccination ne se fait pas aussi rapidement que certaines personnes l’auraient voulu. Malgré tout, je pense que le retour au travail s’effectuera sans doute plus vite que les gens le croient. Que pensez-vous du segment des immeubles de bureaux aujourd’hui et quels échos entendez-vous sur le terrain quant à la rapidité du retour dans les bureaux ? Et sachant que nous venons de dire que nous nous concentrions sur le long terme, qu’en est-il des tendances en matière d’urbanisation dont nous avons parlé la dernière fois ? Bref, pourriez-vous nous donner votre avis concernant certains changements durables qui touchent les milieux de travail et les modalités de travail et qui pourraient intéresser nos investisseurs ?

Michael Kitt (invité) :

Oui, bien sûr. Votre question est vaste. D’abord, je pense que les gens se demandent quand ils reviendront au travail, quand leur employeur leur demandera de revenir au travail ou quand ils auront cette possibilité. À ce propos, au Canada, nous avons un certain avantage. Certes, nous accusons du retard sur la vaccination par rapport à bien d’autres pays – environ six mois –, mais ces pays ont aussi vécu les choses un peu avant nous. Et c’est là où nous sommes avantagés, puisque nous avons un aperçu de ce qui nous attend.

Et que voyons-nous ? Nous voyons qu’en Chine, entre 60 et 70 % de l’effectif est de retour dans les bureaux. En Australie, on parle plutôt de 25 à 50 % des gens. Revenons au Canada. Étant donné que le fonctionnement du monde dépend du comportement des gens, la situation ne sera sans doute pas si différente puisque les entreprises et les bureaux sont mondiaux. On pourrait s’attendre à ce que 75 % de l’effectif du Canada soit de retour dans les bureaux d’ici septembre. C’est la trajectoire que nous suivons, si on en croit les tendances dans d’autres pays qui ont, comme je le disais, de l’avance sur nous. Nous pourrons déjà évaluer un indicateur précoce de l’humeur actuelle des gens avec l’ouverture des commerces de détail cette semaine et l’amélioration des données dans notre système de codage. Les détaillants acceptent maintenant 25 % du nombre de personnes qu’ils peuvent accueillir normalement. Nous verrons donc à quel point les gens sont à l’aise en public.

À mon avis, c’est un indicateur important. Aucune entreprise ne voudra forcer ses employés à revenir dans ses locaux. Tout le monde comprend qu’il est sûrement préférable d’user de patience ici. Il n’y a aucune raison de se précipiter si cela signifie qu’il faudra reconfiner après. Bref, le sentiment de confort et de sécurité est vraiment important. Nous pourrons donc observer le comportement de gens dans les commerces et voir si les restaurants rouvriront aussi et si ces réouvertures entraîneront l’imposition d’autres limites de capacité dans les établissements au printemps. Si les gens sont à l’aise de reprendre, entre guillemets, une vie normale, et je sais que cette expression est galvaudée, ce sera un très bon indicateur du rythme du retour au travail. Selon moi, septembre est une bonne hypothèse. Je ne serais pas étonné de voir que disons 70 ou 75 % des travailleurs ont réintégré leur milieu de travail.

Ensuite, y aura-t-il des changements durables ? C’est intéressant. Dans le domaine des immeubles de bureaux, les gens tendent à se concentrer sur ce qui passe maintenant et comme ils se sortent à peine d’une pandémie mondiale, on ne peut pas les blâmer de se concentrer là-dessus. Par contre, si on prend un peu de recul et qu’on regarde en arrière, sur une longue période, on constate que le concept de bureau et son importance pour une entreprise ou même pour l’employé et le rôle que le bureau joue dans sa vie, ont beaucoup évolué. Dans l’histoire plus récente, on peut parler des ordinateurs portables. Je suis assez vieux pour avoir connu l’arrivée des ordinateurs portables, des cellulaires et des voyages d’affaires et même la mondialisation des affaires.

Le fait est que la concurrence vient de partout. Et les bureaux se sont adaptés et ont grandi au fil du temps. Honnêtement, je pense que les immeubles de bureaux seront encore plus pertinents au sortir de la pandémie. Ils s’adapteront aux besoins des employés et des employeurs. Et que veulent les employés ? Ils veulent se sentir motivés. Ils veulent une carrière. Ils veulent être mis au défi. Ils veulent travailler avec des collègues. Ils veulent de l’équilibre et de la flexibilité. Le fait d’avoir un bureau ou un lieu de travail fait partie de l’équation. Sondage après sondage, nous constatons qu’à peu près aucun employé ne veut se faire dire qu’il doit travailler de la maison. Ils veulent tous avoir un choix, mais se faire imposer le télétravail, c’est très différent. Bref, tout le monde reconnaît que l’accès à un bureau fait partie de l’équation. Quant aux employeurs, ils veulent compter sur des employés motivés.

Nous travaillons tous deux à RBC. L’objectif ici n’est pas de donner notre maximum. L’objectif est d’obtenir des résultats et de produire. La banque veut établir une culture forte, que nous fassions passer le client avant tout et que nous ancrions notre activité dans la communauté. Tout cela, c’est important. Avoir un bureau y participe, et c’est que nous constatons sondage après sondage. Ainsi, si tant les employés que les employeurs jugent que le bureau est un élément important et essentiel de l’équation, alors non seulement les immeubles de bureaux survivront, mais ils seront encore plus forts.

Cela dit, ils seront différents de ce qu’ils étaient en 2019. Le mobilier sera disposé autrement. Les espaces publics aussi changeront. De nouveaux outils technologiques contribueront à nous faire sentir en sécurité. Mais là encore, tout est lié au fait se sentir à l’aise et en sécurité. Ensuite, il y a le vaccin. Les gens sentent de plus en plus qu’ils peuvent reprendre une vie normale, entre guillemets. Je pense que le milieu de travail suivra le rythme. Je pense aussi que la discussion sur le sujet sera bien différente l’an prochain.

Maintenant, l’urbanisation. Oui. Voilà un vaste sujet. Je ne crois que les points de vue ont changé. Les villes ont constamment été mises à l’épreuve au fil de l’histoire et elles se sont toujours adaptées. Elles dominent toutes les colonnes : création d’emplois, littératie financière, culture des soins de santé, potentiel piétonnier. La crise actuelle a elle aussi forcé les villes à se surpasser. Elles devront réfléchir à l’établissement d’un cadre de vie viable, ouvert et écologique. Je crois que nous profiterons tous de cette réflexion et que les villes se démarqueront ainsi. Au final, notre situation à tous s’est peut-être améliorée à cause de ce que nous avons vécu. Je sais que la dernière année a été vraiment difficile pour beaucoup, mais elle nous a obligés à nous adapter et à apprendre. En ce qui concerne nos microcosmes – les immeubles de bureaux et commerciaux et l’immobilier en général, ainsi que les villes et l’urbanisation –, nous devons tous nous adapter aux nouvelles conditions et tirer des leçons de la crise. Nous en sortirons gagnants. J’en suis persuadé.

Stu Morrow (hôte) :

Vous avez raison. Merci pour ce tour d’horizon. Il y avait beaucoup de matière à couvrir. Et vous l’avez bien fait. Je suis d’accord avec vous, nous sortirons plus forts de la crise. L’adaptation de notre équipe de PH&N Services-conseils en placements au télétravail en témoigne. Quand nous regagnerons nos bureaux, et je suis convaincu que ce jour viendra, la souplesse et l’adaptabilité du modèle d’affaires seront plus grandes. Vous avez donc raison. Je suis entièrement d’accord avec vous. Vous avez brièvement parlé du commerce de détail et de son empreinte. Qu’en est-il actuellement et à plus long terme ?

Michael Kitt (invité) :

Je porte aujourd’hui un regard encore plus favorable sur le commerce de détail. Nous pouvons analyser la situation comme nous l’avons fait pour les bureaux. Que veulent les acheteurs ? Notons ici que le modèle d’affaire des industries de la mode, de l’alimentation et du divertissement est basé sur le présentiel. Cela explique le repli des ventes du secteur de la mode. Les ventes de détail ont à mon avis bien tenu le coup, même si certains segments ont été durement touchés. Les gens veulent le côté pratique. Mais ils veulent aussi vivre une expérience. Ils veulent du service à la clientèle. Et ils veulent qu’on leur réponde immédiatement. Ils ont tous des envies soudaines. Le magasinage va bien au-delà de répondre à un besoin ou de fournir des biens de première nécessité, et les commerçants le savent. Les clients veulent la même chose que les employés de bureau. Ils veulent de la souplesse et du choix.

Ils veulent des omnimodes de prestation qui leur permettront d’effectuer leurs achats à tout moment. Et cela inclut des magasins physiques. Les ventes réalisées dans les magasins physiques demeurent les plus importantes. L’an dernier, malgré la mise à l’arrêt du secteur de détail, plus de 80 % des ventes de détail ont été effectués en personne. Les gens ont trouvé le moyen d’effectuer leurs achats dans des magasins. Le modèle d’affaires du commerce de détail est basé sur les interactions en personne. Maintenant, que veulent les détaillants ? Ils veulent réaliser plus de ventes. Et ils savent que les achats ciblés en ligne y contribuent. Vendre quelque chose à quelqu’un, c’est bien, mais ils préfèrent faire de la vente croisée et tirer avantage des envies soudaines des consommations. Ils préfèrent qu’une même opération leur fasse vendre plusieurs produits plutôt qu’un. Ils comptent véritablement sur cet aspect important du modèle de vente de détail pour réaliser leur chiffre d’affaires.

Les détaillants veulent des magasins physiques où ils pourront accompagner leurs clients, réaliser des ventes et tirer avantage de leurs envies soudaines. Ils veulent satisfaire immédiatement leur clientèle et lui offrir un excellent service. Ils veulent fidéliser leurs clients, et ils sentent qu’ils peuvent ainsi se démarquer de leurs concurrents. Ajoutons que les magasins physiques posent moins de problèmes de logistique que l’achat en ligne. Il est bien plus pratique pour les commerçants que les clients viennent en magasin pour acheter que de devoir leur livrer leurs achats comme ils l’ont fait tout le long de l’année. Des détaillants, qui ne sont ni des entreprises industrielles ni des sociétés de logistique, se sont retrouvés à consacrer une part importante de leur temps à la logistique. Bref, encore une fois, si les détaillants et les clients veulent des magasins physiques, je pense que ceux-ci sont là pour de bon.

Voyons un peu ce qui se passe ailleurs. En Asie, les clients ont afflué dans les magasins de détail dès leur réouverture. On note le redressement rapide des indicateurs de la demande qui signalent l’élargissement des réseaux de magasins physiques et la reprise de fréquentation des magasins. On se rend alors compte que les magasins physiques restent importants, mais qu’ils doivent s’inscrire dans un contexte où plusieurs modes de prestation sont offerts aux clients. Les détaillants doivent savoir gérer leur magasin physique, mais aussi compléter leur offre par une présence en ligne. Plus que jamais, ils doivent aussi comprendre la logistique et la distribution de leurs produits. Le monde du détail est beaucoup plus complexe qu’on le pense. Même s’il y aura des gagnants et des perdants, globalement, les magasins physiques tiendront le coup. Ils en sortiront probablement plus forts.

J’aime toujours beaucoup les titres du secteur de détail parce qu’ils s’adaptent bien aux circonstances. Nous les appelons des « gratte-sols », par opposition aux « gratte-ciels ». Un investisseur qui acquiert un immeuble comptant beaucoup d’étages, un gratte-ciel, comme un immeuble de bureaux ou résidentiel, acquiert un bâtiment qui prend de la valeur et profite de la densité. À l’inverse, les actifs de détail sont faits sur la longueur. On pourrait les comparer aux actifs du secteur industriel, mais ceux-ci sont généralement situés en périphérie plutôt que dans des milieux à forte densité. Les actifs de détail sont dans des endroits très prisés, à forte densité, au bord des autoroutes et des routes principales. En investissant dans ces « gratte-sols », on investit dans des actifs qu’on peut facilement adapter et dont on peut faire à peu près tout ce qu’on veut sous réserve de la réglementation municipale. Les titres du secteur de détail sont une catégorie d’actif. Plusieurs raisons expliquent leur attrait. À court terme, ils sont populaires à cause de leur bas prix. À plus long terme, on aime leur capacité d’adaptation.

Stu Morrow (hôte) :

Bien. J’ai remarqué, au déconfinement et à la réouverture de certains magasins, que des stationnements auparavant vides s’étaient très vite remplis. Comme vous le disiez, il y a beaucoup de parallèles à faire entre le retour au travail et le retour dans les commerces de détail. Pour terminer, Michael, j’aimerais aborder les préoccupations liées à la hausse des taux d’intérêt. Certains pans des marchés obligataires en ont déjà fait l’expérience. Les investisseurs craignent en outre que l’inflation monte à un moment donné. Quelle est la stratégie à utiliser dans un environnement où l’inflation peut être irrégulière et où les taux pourraient augmenter au fil du temps ? Je ne pense pas qu’on assiste à des hausses spectaculaires à court terme, mais on verra sûrement les taux augmenter progressivement. Comment envisagez-vous la gestion de portefeuille dans un tel contexte ?

Michael Kitt (invité) :

Oui. Selon l’analyse descendante du fonds de retraite, l’immobilier fait partie de ces rares catégories d’actif à avoir profité de l’inflation. Celle-ci a augmenté pour les bonnes raisons, soit la croissance démographique et économique. Comme la croissance des revenus dans l’immobilier a généralement une corrélation positive avec l’inflation, cette dernière offre aux propriétaires l’occasion d’augmenter les loyers. À titre d’exemple, les loyers commerciaux sont généralement liés aux ventes de détail. Il y a donc un lien positif entre eux. Une hausse de l’inflation se répercute sur les ventes de détail, ce qui fait augmenter les loyers commerciaux. Le secteur des bâtiments industriels est lié à l’activité commerciale et au PIB. Si le PIB augmente un peu du fait de l’inflation, alors les loyers augmenteront. Il en est de même pour les immeubles de bureaux.

La beauté des actifs des segments du commerce de détail, des immeubles de bureaux et des bâtiments industriels (laissons de côté les bâtiments résidentiels pour le moment) au Canada est qu’ils sont généralement fondés sur des baux nets. Autrement dit, le locataire assume sa part des taxes foncières et des frais d’exploitation de l’espace qu’il loue. Le propriétaire, lui, reçoit un loyer réel net. Donc, si le loyer net est lié à la croissance économique, le propriétaire est protégé contre l’inflation et c’est le locataire qui en subit les répercussions, notamment la hausse des coûts. C’est lui qui devra assumer toutes les éventuelles augmentations liées aux taxes foncières ou aux frais d’exploitation. Le propriétaire est protégé. Il n’a pas à s’occuper des dépenses et il tire profit de la hausse de l’inflation sur le plan du revenu. Il y a là une corrélation positive.

C’est un peu différent pour les bâtiments résidentiels. Une hausse de l’inflation n’avantage généralement pas le propriétaire. Les taux de location sont liés à l’indice des prix à la consommation. Il existe une corrélation immédiate et annuelle entre l’inflation et la croissance des revenus que touchent les propriétaires de bâtiments résidentiels. Mais ces propriétaires paient généralement des frais commerciaux. Ils ne signent pas de baux nets. Essentiellement, les locataires paient leur loyer. Point. Même si les loyers sont liés à l’inflation, le propriétaire demeure exposé aux variations du bénéfice d’exploitation. Ce dernier est un peu moindre et le propriétaire absorbe sa part de risque d’inflation. Le fait est que les revenus nets d’exploitation résidentiels augmentent également et sont corrélés à l’inflation. Dans l’ensemble, donc, l’immobilier profite de l’inflation de manière saine et contrôlée.

Plusieurs des catégories d’actifs du segment s’accompagnent de baux de longue durée. La durée moyenne pondérée peut avoisiner six ans, notamment dans le cas des baux non résidentiels. Des clauses permettant d’augmenter le loyer sont alors intégrées dans les contrats pour assurer une protection contre l’inflation, la volatilité. Les propriétaires profitent ainsi d’une certaine croissance. Certains baux se renouvellent en outre annuellement, ce qui procure aussi une certaine protection contre l’inflation. En somme, les titres immobiliers sont un bon choix si l’inflation vous inquiète et si vous souhaitez ajouter une certaine protection à votre portefeuille. Historiquement, ils ont toujours été un choix judicieux et il n’y a pas de raison à ce que cela change.

Stu Morrow (hôte) :

Bien. Je suis entièrement d’accord. Ils constituent une protection contre l’inflation et s’intègrent parfaitement aux portefeuilles. Je vous remercie encore une fois, Michael, pour votre présence. Je sais que nos clients et nos représentants apprécient vraiment vos réflexions sur le marché immobilier canadien. Portez-vous bien. J’espère vous revoir bientôt, que ce soit pour un autre épisode d’Opinion éclairée, ou en personne à notre retour au bureau.

Michael Kitt (invité) :

Oui. J’ai déjà hâte ! Merci à vous aussi, de même qu’à tous les gens qui nous ont écoutés jusqu’à la fin. J’aurais dû commencer par cela... Dans tous les cas, merci pour votre soutien. Je suis toujours content d’être invité.

Stu Morrow (hôte) :

Avec plaisir. Prenez bien soin de vous, Michael.