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Opinion éclairée – Épisode 13 : Michael Kitt

Analyse détaillée du marché immobilier commercial en évolution rapide

L’émission Opinion éclairée, animée par Stu Morrow, stratégiste en chef, Placements, RBC PH&N Services-conseils en placements, est une série d’enregistrements audio visant à tenir les clients informés des opinions éclairées des chefs de file et spécialistes de la principale société de gestion de patrimoine la plus importante du Canada.

Hôte de l‘épisode : Michael Kitt : Chef, Marchés privés et placements immobiliers, RBC Gestion mondiale d’actifs (RBC GMA).

En vedette dans cet épisode de la série Opinion éclairée, nous accueillons Michael Kitt, leader avisé du secteur de l’immobilier et chef, Marchés privés et placements immobiliers, RBC Gestion mondiale d’actifs (RBC GMA).

Toujours à point nommé et perspicace, et grâce à sa vaste expérience du secteur, M. Kitt fait une analyse importante du marché immobilier commercial actuel. Il nous présente ses perspectives pour cette importante catégorie d’actif et les divers segments du marché immobilier dans le contexte évolutif rapide des conditions de retour au bureau et nous parle de l’avenir du secteur immobilier en ces temps de pandémie.

Michael pilote le programme de RBC GMA qui vise à élaborer, lancer et gérer une gamme de fonds immobiliers conçus pour répondre aux besoins à la fois des investisseurs institutionnels et des investisseurs bien nantis. Il est fort d’une expérience de plus de 25 ans en placements immobiliers directs. Avant de grossir les rangs de RBC, Michael a été dirigeant principal des finances et vice-président directeur des finances et de la stratégie à Oxford Properties. Michael a par ailleurs occupé des postes de haute direction auprès de la Corporation Cadillac Fairview et du Régime de retraite des enseignantes et des enseignants de l’Ontario, où il était chargé des placements immobiliers commerciaux au Canada, aux États-Unis et en Europe. Il a agi à titre de fiduciaire (membre du conseil) auprès de deux SPI ouvertes, le Fonds de placement immobilier InnVest et la Fiducie de placement immobilier Propriétés de Choix, où il a siégé au comité d’audit et au comité de gouvernance au cours de ses mandats.

Transcription

Stu Morrow :
Bonjour à tous nos auditeurs. Je suis votre hôte, Stu Morrow, stratégiste en chef, Placements, à RBC PH&N Services-conseils en placements.

Je suis heureux d’accueillir une fois de plus notre invité dans le cadre de la discussion d’aujourd’hui, Michael Kitt. Monsieur Kitt est Chef, Marchés privés et placements immobiliers à RBC Gestion mondiale d’actifs. Il pilote le programme de l’entreprise qui vise à élaborer, lancer et gérer une gamme de fonds immobiliers conçus pour répondre à la fois aux besoins des investisseurs institutionnels et des investisseurs bien nantis.

M. Kitt fait profiter notre entreprise de son expérience de plus de 25 ans en placements immobiliers directs. De plus, avant de se joindre à RBC, il était chef des finances et vice-président directeur, Finances et stratégie, à Oxford Properties. Michael a par ailleurs occupé des postes de haute direction auprès de la Corporation Cadillac Fairview et du Régime de retraite des enseignantes et des enseignants de l’Ontario, où il était chargé des placements immobiliers commerciaux au Canada, aux États-Unis et en Europe. Il a également agi à titre de fiduciaire (membre du conseil) auprès de deux SPI ouvertes, le Fonds de placement immobilier InVest et la Fiducie de placement immobilier Propriétés de Choix, où il a siégé au comité d’audit et au comité de gouvernance au cours de ses mandats.

Bonjour, Michael. Je suis heureux de vous revoir et de vous recevoir une fois de plus à Opinion éclairée.

Michael Kitt :
Bonjour, Stu. Je suis ravi de vous revoir. Merci.

Stu Morrow :
Entendu. Nous venons de loin. Je viens de revoir notre dernière discussion. Pratiquement tout le Canada était encore confiné. Nos campagnes de vaccination venaient de commencer, ou à peine. Le contexte semble beaucoup plus optimiste actuellement en ce qui concerne le moment où pourraient pendre fin certaines mesures de confinement et certaines restrictions.

Je voulais donc entamer notre discussion en parlant de la réouverture progressive de l’économie canadienne. Je vois qu’il y a encore des différences en fonction de l’endroit où l’on habite. Certains endroits sont entièrement ouverts. D’autres, comme l’Ontario, sont encore partiellement confinés.

Mais, pour le secteur des Services immobiliers commerciaux, pourriez-vous nous donner une mise à jour sur les niveaux d’activité dans les secteurs détail, industriel et peut-être résidentiel ?

Michael Kitt :
Oui. Avec plaisir. Écoutez… Du point de vue macroéconomique, vous avez raison. Je dirais que dans l’ensemble, les signes sont vraiment positifs pour l’immobilier. Le Canada a adhéré aux campagnes de vaccination. Cela a beaucoup aidé. Nous devons continuer. Nous sommes l’un des pays les plus confinés du monde entier, et nous commençons donc tout juste à entrer dans la phase positive de notre reprise. La dernière Enquête sur les perspectives des entreprises de la Banque du Canada indique que les intentions d’embauche ont atteint un sommet inégalé.

Du point des données fondamentales, on peut donc dire que tous les signes sont positifs. Si l’on se penche sur les données fondamentales relatives au secteur de la vente au détail pour examiner les dépenses des ménages canadiens, on constate que celles-ci dépassent de 11 % leur niveau d’avant la pandémie. Les ventes au détail ont augmenté de 6 % en juin. Ces deux indicateurs sont élevés, et, pour les vêtements et les restaurants, la reprise est bonne. Eric Lascelles, qui fait partie de notre équipe, aime les qualifier de fruits défendus. Je crois que les gens considèrent les secteurs des vêtements et de la restauration comme libérateurs. Nous sommes heureux d’y avoir de nouveau accès. Et, dans notre bureau consacré aux Services immobiliers, secteur détail, nous constatons sans aucun doute que cette tendance stimule la location. Notre programme locatif du secteur détail se déroule comme prévu. L’achalandage continue à augmenter. Ce sont donc de bonnes nouvelles.

Le secteur industriel continue à afficher de bons résultats dans l’ensemble du pays et, à Toronto et Vancouver, le taux d’inoccupation est environ de 1 %. C’est ce qui fait augmenter les loyers.

La croissance du secteur manufacturier s’ajoute maintenant à celle du secteur de la distribution. Le secteur industriel est donc maintenant alimenté par deux pistons. L’indice des directeurs d’achats était élevé au mois de juin. Donc, il y a non seulement des signes positifs, mais de plus ils augmentent, et cette augmentation continue dans le marché industriel.

Du côté résidentiel, écoutez… Nous l’avons tous lu et je crois que nous le sentons tous. L’abordabilité du logement est au plus bas. J’ai vu un chiffre indiquant qu’à Vancouver, les gens doivent consacrer 75 % de leur revenu au logement. À Toronto, c’est près de 70 %. Ce sont des chiffres impressionnants. Des sommets records. Et pour ceux qui veulent acheter une maison, cela n’a rien de positif. Par contre, la situation est tout autre pour ceux qui, comme nous et notre fonds, détiennent des actifs locatifs. Je crois donc que cette situation entraîne un changement et, je crois, une augmentation des attentes en matière de croissance des loyers.

De plus, l’immigration commence à redémarrer. Nous savons tous que le gouvernement fédéral a augmenté ses cibles pour les trois prochaines années, et c’est une excellente nouvelle. Il y a maintenant un nouveau programme d’Entrée express, et il fonctionne déjà. Nous constatons que l’immigration augmente rapidement.

Donc, ce qu’il se produit, c’est que la demande augmente également dans le secteur locatif résidentiel, ce qui aura une incidence positive sur l’augmentation du taux d’occupation et des loyers.

Pour ce qui est des bureaux, écoutez… C’est la même chose. La dynamique positive continue à prendre de l’importance. Le rapport de CBRE pour le deuxième trimestre indique que la confiance est à la hausse. Les bureaux offerts en sous-location sont retirés du marché ou leurs loyers augmentent. Cela a constitué un sujet important au cours des douze derniers mois, environ. En fait, au trimestre dernier, un million de pieds carrés ont été retirés du marché, dont un demi-million uniquement à Toronto. Nous avons aussi pu constater cela dans notre portefeuille.

Selon les statistiques du Bureau of Labor Statistics des É.-U., seuls 15 % des travailleurs font maintenant du télétravail, alors qu’ils étaient 35 % à le faire au début de l’année. Les gens retournent donc au bureau. Et le Canada accuse un peu de retard. Mais je sais que je peux parler en notre nom, car l’équipe des Marchés privés de Gestion mondiale d’actifs sera de retour au bureau d’ici deux semaines, le 19 juillet. Je crois donc que nous sommes en train d’assister à un retour progressif au bureau.

Je continue aussi à vraiment aimer parier sur un éventuel manque d’espace sur le marché des bureaux. Je sais que c’est un sujet difficile à aborder, mais dans le secteur des bureaux, lorsqu’on loue un espace, on ne peut pas s’attendre à voir apparaître le bureau idéal dans l’immeuble parfait juste au bon moment simplement en claquant des doigts. C’est un peu comme acheter une maison. Parfois, cela prend très longtemps.

Donc, pour les entreprises qui pensent avoir soudainement besoin d’espace ou en ont déjà besoin, le marché devient serré lorsqu’il y a urgence. Sur les immeubles envisagés, il n’y en a peut-être qu’un ou deux, ou qu’un ou deux étages, qui conviennent et correspondent aux besoins. Alors, tout d’un coup, ce genre de tension sur le plan de la demande peut commencer à faire augmenter les loyers plutôt rapidement.

Donc, dans l’ensemble, j’aime vraiment avoir un portefeuille diversifié dans tous les secteurs. Je ne crois pas qu’il soit nécessaire de tout miser sur un seul de ces secteurs. Ils ont tous le vent dans les voiles. En fin de compte, dans le secteur immobilier, il y a deux facteurs qui font vraiment augmenter la valeur : la croissance de la population et la croissance de l’emploi, avec les niveaux de revenus qui y sont liés. Et si l’on suit ces tendances qui, généralement et pour des raisons évidentes, favorisent beaucoup les marchés urbains importants à long terme, on est récompensé à long terme.

Stu Morrow :
En effet. Oui. Non, je parlais du retour au travail. Il est évident que le bureau virtuel alimente beaucoup de discussions.

Ce que je trouve intéressant, c’est qu’il y a deux écoles, non ? Même au sein des secteurs. Vous avez entendu parler du PDG de Citigroup qui a laissé entendre que, peut-être, à Citigroup, les gens allaient faire du télétravail plus longtemps. À Goldman Sachs et JPMorgan Chase, les opinions divergent complètement, n’est-ce pas ?

Qu’en pensez-vous ? Même au sein des secteurs, il semble y avoir des opinions très différentes au sujet de la signification du retour au bureau. Or, je n’ai pas l’impression que vous avez changé de point de vue en ce qui concerne la façon dont cette tendance se traduira sur le marché canadien.

Toutefois, simplement pour vérifier, pensez-vous que nous assistons à un changement de dynamique en ce qui concerne le moment et la façon dont les gens retourneront au bureau ?

Michael Kitt :
Oui. Si je devais décrire cette dynamique, je dirais que nous sommes arrivés à une étape où de nouvelles tensions augmentent entre les employeurs qui sont de plus en plus catégoriques, et qui le sont publiquement, au sujet du retour au bureau.

Vous avez parlé de quelques banques américaines. En fait, trois d’entre elles ont été très catégoriques en déclarant quel jour leurs employés retourneraient au bureau. Il y a une raison qui explique tout cela, et j’y reviendrai. Donc, pour les employeurs, la tendance est manifestement au retour au bureau. Certains d’entre eux le communiquent plus subtilement que les autres. Je crois qu’ils le font pour éviter de contrarier, d’offenser ou de repousser leurs employés.

Et du côté des employés, je crois qu’il y a un groupe de travailleurs qui, bien franchement, ont appris à aimer le télétravail. Même au point de menacer de quitter leur emploi si on les forçait à retourner au bureau.

Microsoft a récemment publié les résultats d’un important sondage. Ils ont estimé que plus de 40 % d’un immense groupe de travailleurs étaient prêts à quitter leur emploi, car ils ne percevaient aucun risque de ne pas trouver rapidement un autre emploi à des conditions qui les intéressent. Il y a donc ce groupe de travailleurs qui ne considèrent pas qu’ils courent un très grand risque en revendiquant ce qu’ils considèrent comme leur droit de travailler à domicile.

Toutefois, en même temps, les travailleurs de ce même groupe indiquent être stressés et surmenés, car ils travaillent trop de la maison. Il est donc difficile de comprendre ce qu’ils veulent. Peut-être ne le savent-ils pas eux-mêmes. Il faudra donc un peu de temps pour régler cette situation. La conclusion, c’est que les employeurs vont devoir régler la situation. Et le recrutement et la rétention ont toujours été importants. Ils vont donc devoir se montrer sensibles aux besoins de leurs employés et les écouter, mais aussi comprendre que le client passe en premier, tout comme leur entreprise. Et la situation se réglera.

Ici, quelques observations s’imposent. En premier lieu, les bureaux resteront sans contredit importants. Aucune société n’affirmera que le travail au bureau ne sera pas un aspect clé de ses activités. Bien au contraire. De plus en plus de sociétés, en fait l’immense majorité d’entre elles, réaffirment le rôle central du bureau, et font savoir que la plupart de leurs employés retourneront dans leurs locaux d’une façon ou d’une autre qui reste à déterminer. Voilà le premier point.

En deuxième lieu, les conditions de travail souples seront maintenues. Cependant, le travail à domicile ne sera probablement pas la solution retenue. Trop de défis à relever au niveau de la technologie de l’information, de la sécurité, de l’équipement et du soutien. Je me suis entretenu avec l’ancien numéro deux de WeWork, qui a démissionné afin de lancer une entreprise appelée Daybase. Les stratégies de bureau n’ont donc pas de secret pour cette personne. WeWork prenait beaucoup d’expansion du côté des entreprises. Elle avait réalisé un grand nombre d’opérations avec des banques. Cette personne était en fait un ancien membre de Citi.

Sa théorie est la suivante : le télétravail ne fonctionne pas. Point à la ligne. Le télétravail a été pratique pendant la pandémie parce que c’était tout ce qu’on pouvait faire pour maintenir l’activité. Mais à moyen terme, à long terme, et même aujourd’hui, ça ne marche pas. Voilà pourquoi les sociétés ont besoin de technologies de l’information de qualité entreprise. Vous n’avez qu’à penser à toutes les cyberattaques qui se produisent à l’heure actuelle et à tous les points d’accès, les points de risque, qui retiennent particulièrement l’attention des banques. Si vous faites le tour de votre domicile, vous verrez combien d’appareils d’écoute sont dans votre voisinage, soit que vous les portez ou êtes assis près d’eux (télévision, Google Home). Beaucoup d’entre nous ne sont même pas en mesure d’imprimer et d’utiliser le réseau sans fil à domicile.

Les entreprises sont ainsi exposées à un trop grand risque et il leur faut une solution technologique de qualité entreprise. La solution se trouve pour la totalité d’entre elles dans leur bureau principal. On peut se demander si elles peuvent ouvrir des bureaux satellites ayant cette même solution technologique de qualité entreprise à leur disposition.

Voilà pour la théorie de Daybase. C’est le résultat de la scission de WeWork ; dans les faits, une nouvelle société qui dit être en mesure de créer pour les banques des bureaux satellites de 5 000 pieds carrés près des résidences des gens. Donc, de petits endroits. Imaginez en quelque sorte un petit bureau dans un mail linéaire : c’est exactement ce qui est envisagé. Les gens auront la possibilité d’aller y travailler une journée ou deux au lieu de se rendre au centre-ville. Voilà la théorie.

La question qui se pose est maintenant de savoir si les employés seront heureux de cette solution. Les adeptes du télétravail seront-ils contents de se retrouver dans un bureau situé dans un mail linéaire à dix minutes de leur domicile ? Diront-ils plutôt que ça ne fonctionne pas et qu’ils préfèrent leur divan, leur frigo et leur arrière-cour ? Si vous les privez de ce confort, ils préféreront peut-être retourner au bureau, au siège social.

Une fois de plus, il s’agit d’une thèse appelée à évoluer. En fin de compte, il importe de retenir à mon avis que la grande priorité de la société est la clientèle. La productivité et la sécurité passent avant tout. Et les sociétés savent quelles méthodes ont fonctionné et fonctionneront. Elles savent ce qu’il faut faire pour accroître la productivité. Dans leur parcours, elles devront écouter les employés et déterminer les conditions de retour qui leur conviennent.

Stu Morrow :
Bien sûr. Il faut de toute évidence trouver un équilibre.

Michael, ma dernière question aujourd’hui porte sur ce qui est au cœur des préoccupations de la majorité des analystes de marché et probablement de la plupart des investisseurs : les taux d’intérêt. Dans la plupart des marchés développés, les taux obligataires ont en quelque sorte plafonné au début du printemps. Depuis ce temps, ils sont en baisse. Donc, ce scénario qui nous est devenu familier, soit de faibles taux d’intérêt pendant une longue période, s’achève mais continue sur les marchés mondiaux.

Quelle est l’incidence de ce scénario, qui semble reprendre un peu, sur le marché immobilier commercial ? Et en quoi change-t-il votre stratégie de placement ?

Michael Kitt :
Oui. Très bonne question, Stu. Croyez-le ou non, depuis plus de deux décennies, les taux d’intérêt sont constamment en baisse, et nous nous sommes donc habitués à des diminutions de taux. Ceux qui ont fait des emprunts hypothécaires à court terme pour leur logement au lieu d’opter pour la sécurité à long terme ont eu la main heureuse.

Je crois qu’il était logique de penser qu’un plancher avait été atteint et de se demander à quel point les taux d’intérêt pouvaient baisser. Les gens avaient l’impression d’être à un point d’inflexion. Bien sûr, un certain nombre d’indicateurs signalent une hausse de l’inflation dans le futur, ce qui porte à croire que les taux d’intérêt finiront par augmenter. Cette hausse est une possibilité et elle pourrait être temporaire. L’inflation pourrait ensuite diminuer et les taux obligataires pourraient se stabiliser encore à un niveau inférieur.

Bref, même les meilleurs prévisionnistes ont de la difficulté à voir juste en ce qui concerne les taux d’intérêt. Notre fonds investit dans l’immobilier. Nous ne misons pas sur l’effet de levier pour stimuler le rendement. Nous ne parions pas sur les fluctuations de taux obligataires. L’effet de levier de notre fonds va de 20 à 30 %, ce qui dénote une grande prudence. Aujourd’hui, nous sommes à l’extrémité inférieure de cette fourchette. Nous échelonnons les échéances de nos placements de façon à ne pas trop investir dans les segments à court, à moyen et à long terme de la courbe des taux.

Alors, si les taux des obligations à dix ans restent stables à 1,5 %, nous y voyons un avantage pour deux raisons. Nous pouvons créer de belles occasions de placement et d’utilisation de levier. La troisième tranche de notre fonds immobilier est pour bientôt. Nous avons la possibilité d’acquérir une participation importante dans 18 York, un immeuble de bureaux de grande qualité en plein cœur du centre-ville ; des baux d’une durée moyenne pondérée de dix ans pour Amazon et PricewaterhouseCoopers ; presque loué en entier.

Donc, des baux d’une durée moyenne pondérée de dix ans, prévoyant des hausses de loyer. Des hypothèques de dix ans qui vous assurent d’obtenir de jolis taux d’intérêt modiques. Vous avez ainsi créé les conditions propices à des occasions de placement à effet de levier très viables. Pour nous, je suppose qu’il s’agit en quelque sorte d’une opération de portage. Donc, ce serait la priorité. Si les taux restent bas, nous pourrons créer ces bonnes occasions de placement à effet de levier.

Deuxièmement, si les taux se maintiennent, les entrées de capitaux dans les actifs réels demeureront énormes. Cette semaine, les enseignants de l’Ontario ont annoncé qu’ils feraient passer la part des actifs privés de 50 % de leur ... à 50 % de leurs actifs. Autrement dit, ils vont réaffecter 70 des 220 milliards de dollars inscrits à leur bilan à des infrastructures immobilières et à des placements privés. Ils disent qu’ils ont pris cette décision pour éviter les effets néfastes de la faiblesse des taux d’intérêt. C’est ainsi qu’ils ont justifié officiellement leur virage.

Oui. Très bonne question, Stu. Croyez-le ou non, depuis plus de deux décennies, les taux d’intérêt sont constamment en baisse, et nous nous sommes donc habitués à des diminutions de taux. Ceux qui ont fait des emprunts hypothécaires à court terme pour leur logement au lieu d’opter pour la sécurité à long terme ont eu la main heureuse.

Je crois qu’il était logique de penser qu’un plancher avait été atteint et de se demander à quel point les taux d’intérêt pouvaient baisser. Les gens avaient l’impression d’être à un point d’inflexion. Bien sûr, un certain nombre d’indicateurs signalent une hausse de l’inflation dans le futur, ce qui porte à croire que les taux d’intérêt finiront par augmenter. Cette hausse est une possibilité et elle pourrait être temporaire. L’inflation pourrait ensuite diminuer et les taux obligataires pourraient se stabiliser encore à un niveau inférieur.

Bref, même les meilleurs prévisionnistes ont de la difficulté à voir juste en ce qui concerne les taux d’intérêt. Notre fonds investit dans l’immobilier. Nous ne misons pas sur l’effet de levier pour stimuler le rendement. Nous ne parions pas sur les fluctuations de taux obligataires. L’effet de levier de notre fonds va de 20 à 30 %, ce qui dénote une grande prudence. Aujourd’hui, nous sommes à l’extrémité inférieure de cette fourchette. Nous échelonnons les échéances de nos placements de façon à ne pas trop investir dans les segments à court, à moyen et à long terme de la courbe des taux.

Alors, si les taux des obligations à dix ans restent stables à 1,5 %, nous y voyons un avantage pour deux raisons. Nous pouvons créer de belles occasions de placement et d’utilisation de levier. La troisième tranche de notre fonds immobilier est pour bientôt. Nous avons la possibilité d’acquérir une participation importante dans 18 York, un immeuble de bureaux de grande qualité en plein cœur du centre-ville ; des baux d’une durée moyenne pondérée de dix ans pour Amazon et PricewaterhouseCoopers ; presque loué en entier.

Donc, des baux d’une durée moyenne pondérée de dix ans, prévoyant des hausses de loyer. Des hypothèques de dix ans qui vous assurent d’obtenir de jolis taux d’intérêt modiques. Vous avez ainsi créé les conditions propices à des occasions de placement à effet de levier très viables. Pour nous, je suppose qu’il s’agit en quelque sorte d’une opération de portage. Donc, ce serait la priorité. Si les taux restent bas, nous pourrons créer ces bonnes occasions de placement à effet de levier.

Deuxièmement, si les taux se maintiennent, les entrées de capitaux dans les actifs réels demeureront énormes. Cette semaine, les enseignants de l’Ontario ont annoncé qu’ils feraient passer la part des actifs privés de 50 % de leur ... à 50 % de leurs actifs. Autrement dit, ils vont réaffecter 70 des 220 milliards de dollars inscrits à leur bilan à des infrastructures immobilières et à des placements privés. Ils disent qu’ils ont pris cette décision pour éviter les effets néfastes de la faiblesse des taux d’intérêt. C’est ainsi qu’ils ont justifié officiellement leur virage.

Il s’agit là d’un exemple dont le scénario se joue dans les institutions. Les investisseurs ont besoin de générer des revenus pour faire face à leurs obligations. Et les faibles taux d’intérêt ne leur permettent pas de recourir aux placements traditionnels, où ils pouvaient investir simplement dans des titres à revenu fixe et attendre d’en tirer un revenu.

Ils placent donc leurs actifs dans les secteurs de l’immobilier et de l’infrastructure, ou dans d’autres secteurs semblables. Leur défi consiste à trouver des placements immobiliers de grande qualité. C’est le défi auquel ils sont confrontés. Ils en sont conscients. Et c’est ce qu’ils feront.

Bref, si les taux d’intérêt sont maintenus aux niveaux actuels, cela constituera un autre facteur favorable pour le secteur immobilier. Quand les taux commenceront à augmenter, vu que l’économie croît et que l’inflation y est liée, cela stimulera les taux d’intérêt. Le marché immobilier aussi a relativement bien réussi à relever ce défi. Les taux, ceux des loyers, plus précisément du secteur de l’immobilier résidentiel, peuvent être rétablis et bénéficier efficacement de la hausse de l’inflation. C’est un aspect important d’un portefeuille diversifié.

Les baux contractuels, les baux contractuels à long terme, d’immeubles de bureaux, d’immeubles industriels et d’immeubles de commerces de détail, comportent tous des mécanismes de révision des prix, habituellement liés à l’inflation ou conçus en fonction de l’inflation. Ils bénéficient donc de la croissance des revenus. Du côté des dépenses, la majorité de nos baux sont fondés sur des baux nets. Autrement dit, ce sont les locataires qui assument les frais d’exploitation de leur espace. Si donc l’inflation stimule la hausse des frais d’exploitation, c’est le locataire qui en pâtira et non le fonds.

Nous avons donc là un secteur ou une catégorie d’actif qui peut voir son revenu progresser grâce à l’inflation. Et cette croissance positive du revenu peut protéger les taux d’actualisation ou les paramètres d’évaluation des effets préjudiciables de la hausse des taux d’intérêt. C’est une tendance évolutive. Les taux plafonnés ou les paramètres d’évaluation des actifs réels pourraient donc augmenter si les taux d’intérêt augmentent substantiellement. Les taux de tous les actifs (actions, infrastructure, immobilier) augmenteraient en conséquence. Mais comme le secteur de l’immobilier a la possibilité de transférer une partie de ses charges pour absorber le choc, cela le positionne comme refuge en période de hausse de l’inflation.

Bref, nous avons de bonnes raisons de nous réjouir du contexte actuel des taux d’intérêt.

Stu Morrow :
Excellent. C’est toujours un immense plaisir de discuter avec vous. Merci d’avoir pris le temps de vous entretenir avec moi aujourd’hui et de vous adresser à nos clients de RBC PH&N Services-conseils en placements. Je sais qu’ils apprécient vos réflexions sur le marché. Et j’espère que vous profiterez un peu de l’été pendant qu’il est encore temps, avant l’arrivée de l’automne. Portez-vous bien et à bientôt.

Michael Kitt :
Merci, Stu. À bientôt !

Stu Morrow :
Prenez soin de vous.

Déclaration

Cet épisode a été enregistré le 17 juillet 2021.

Il est diffusé par RBC Phillips, Hager & North Services-conseils en placements inc. (RBC PH&N SCP). Les opinions et les estimations contenues dans cet enregistrement représentent le jugement de RBC PH&N SCP et de RBC Gestion mondiale d’actifs (RBC GMA) en date du présent enregistrement et sont sujettes à changement sans avis. Cet enregistrement ne constitue pas une offre de vente ni une sollicitation d’une offre d’achat de titres. Les personnes, les opinions et les publications citées ne représentent pas nécessairement l’opinion de RBC PH&N SCP. Ces renseignements ne constituent pas des conseils de placement, fiscaux ou juridiques et doivent être utilisés uniquement pendant une discussion avec votre gestionnaire de portefeuille RBC PH&N SCP ou avec un conseiller fiscal et un conseiller juridique compétents.

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