{"id":20296,"date":"2024-02-09T12:20:26","date_gmt":"2024-02-09T17:20:26","guid":{"rendered":"https:\/\/www.rbcwealthmanagement.com\/fr-ca\/?p=20296"},"modified":"2024-02-09T12:20:27","modified_gmt":"2024-02-09T17:20:27","slug":"are-banks-facing-a-real-estate-reckoning","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.rbcwealthmanagement.com\/fr-ca\/insights\/are-banks-facing-a-real-estate-reckoning","title":{"rendered":"Les banques font-elles face \u00e0 une crise immobili\u00e8re ?"},"content":{"rendered":"\n

Par Atul Bhatia, CFA<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\n Les activit\u00e9s bancaires de base sont banales. Les d\u00e9p\u00f4ts sont transform\u00e9s\n en pr\u00eats, les pr\u00eats g\u00e9n\u00e8rent des flux de tr\u00e9sorerie, les d\u00e9posants sont\n rembours\u00e9s et tout le cycle recommence. La situation est un peu plus\n compliqu\u00e9e pour les investisseurs en actions et en obligations, mais pas\n de beaucoup.\n <\/p>\n

\n Lorsque tous ces \u00e9v\u00e9nements se d\u00e9roulent bien, ils ne figurent pas aux\n nouvelles. Nous estimons qu\u2019il est donc d\u00e9concertant de voir les petites\n banques am\u00e9ricaines faire les manchettes. Cette vague de baisse des cours\n boursiers des banques r\u00e9gionales survient dans un contexte de\n pr\u00e9occupations \u00e0 l\u2019\u00e9gard de l\u2019exposition des banques \u00e0 l\u2019immobilier\n commercial, en particulier aux immeubles de bureaux et de d\u00e9tail qui ont\n souffert de l\u2019\u00e9volution des habitudes de travail et de magasinage.\n <\/p>\n

\n Les titres bancaires reculent; ils demeurent au-dessus de leurs r\u00e9cents\n creux\n <\/h3>\n

\n Malgr\u00e9 une baisse de 11 % en sept jours, l\u2019indice est sup\u00e9rieur \u00e0 la\n m\u00e9diane \u00e0 court terme\n <\/h4>\n
\n
\n \"Rendement\n \n Graphique lin\u00e9aire montrant le rendement de l\u2019indice KBW Regional Bank\n \u2013 un indice des titres bancaires r\u00e9gionaux \u2013 et la m\u00e9diane de 92,93\n pour la p\u00e9riode du 13 janvier 2023 au 7 f\u00e9vrier 2024. Le graphique\n montre une baisse de 11 % entre le 30 janvier 2024 et le 7 f\u00e9vrier\n 2024; les donn\u00e9es les plus r\u00e9centes \u00e9taient de 96,49.\n <\/p>\n
    \n
  • \n
    <\/div>\n Indice KBW Regional Bank\n <\/li>\n
  • \n
    <\/div>\n M\u00e9diane\n <\/li>\n <\/ul>\n

    \n Sources : RBC Gestion de patrimoine et Bloomberg; donn\u00e9es\n jusqu\u2019au 7 f\u00e9vrier 2024.\n <\/p>\n <\/div>\n <\/div>\n

    Des probl\u00e8mes? Oui. Des catastrophes? Non.<\/h2>\n

    \n Contrairement \u00e0 la plupart des pr\u00e9dictions pessimistes qui sont \u00e9mises de\n temps \u00e0 autre, il y a selon nous une part de v\u00e9rit\u00e9 dans ce qui se produit\n avec l\u2019immobilier commercial. Les pertes sont bien r\u00e9elles et leur\n incidence se fera sentir. En m\u00eame temps, nous pensons que les rapports de\n presse brossent un portrait trop large de la situation. Il existe\n d\u2019\u00e9normes diff\u00e9rences entre les \u00e9v\u00e9nements de 2008, par exemple, et les\n r\u00e9sultats raisonnables et probables des banques \u00e0 l\u2019heure actuelle.\n <\/p>\n

    \n Pour ce qui est des banques cot\u00e9es en bourse, nous croyons qu\u2019il est tr\u00e8s\n peu probable que les grandes banques subissent des tensions, et nous ne\n sommes pas pr\u00e9occup\u00e9s par la solvabilit\u00e9 de l\u2019ensemble du syst\u00e8me\n bancaire. Nous croyons plut\u00f4t que certaines petites banques devraient\n subir des tensions, car la hausse des pertes sur cr\u00e9ances pourrait\n entra\u00eener une mobilisation de capitaux qui, \u00e0 son tour, exercerait des\n pressions sur les prix des titres. De plus, nous ne serions pas \u00e9tonn\u00e9s de\n voir les grandes banques bien nanties s\u2019emparer des pr\u00eateurs en difficult\u00e9\n du segment de l\u2019immobilier commercial \u00e0 des prix r\u00e9duits.\n <\/p>\n

    \n En r\u00e9sum\u00e9, nous ne sommes pas d\u2019avis que les choses se passent exactement\n comme d\u2019habitude, mais plut\u00f4t que les probl\u00e8mes des petites banques seront\n r\u00e9solus comme d\u2019habitude, cette fois-ci en grande partie par le processus\n capitaliste normal de r\u00e9affectation des ressources.\n <\/p>\n

    Les r\u00e9alit\u00e9s difficiles d\u2019abord<\/h2>\n

    \n L\u2019immobilier commercial repr\u00e9sente un probl\u00e8me important. Les projets sont\n conclus et les propri\u00e9t\u00e9s sont vendues bien en de\u00e7\u00e0 des niveaux r\u00e9cemment\n \u00e9valu\u00e9s. Les pr\u00eateurs bancaires, qui sont habituellement les premiers en\n ligne pour le remboursement, vont presque certainement faire mieux que les\n promoteurs de projets et les pr\u00eateurs de rang inf\u00e9rieur. Toutefois,\n \u00ab mieux \u00bb ne veut pas dire la m\u00eame chose que \u00ab bon \u00bb\n et nous nous attendons \u00e0 des pertes notables dans le syst\u00e8me bancaire.\n Selon le National Bureau of Economic Research (NBER), les banques\n am\u00e9ricaines d\u00e9tiennent dans l\u2019ensemble environ 2,7 billions de dollars en\n pr\u00eats immobiliers commerciaux. On ne parle pas ici d\u2019un enjeu mont\u00e9 de\n toutes pi\u00e8ces pour vendre des journaux.\n <\/p>\n

    \n Non seulement la taille de l\u2019exposition \u00e0 l\u2019immobilier commercial est un\n probl\u00e8me pour les banques, mais la situation diff\u00e8re fondamentalement des\n probl\u00e8mes de financement qui ont frapp\u00e9 les pr\u00eateurs r\u00e9gionaux en mars\n dernier. Apr\u00e8s la faillite de la Silicon Valley Bank, il a fallu financer\n de bons actifs lorsque les d\u00e9posants sont partis. C\u2019est la raison pour\n laquelle les banques centrales existent et la R\u00e9serve f\u00e9d\u00e9rale peut\n accorder des pr\u00eats pour apaiser les craintes (et elle a fini par le\n faire). L\u2019an dernier, nous avons repouss\u00e9 l\u2019id\u00e9e selon laquelle il y avait\n une crise, en grande partie parce que la solution nous semblait \u00e9vidente\n et facile \u00e0 mettre en \u0153uvre. Nous \u00e9tions d\u2019avis qu\u2019apr\u00e8s celle de SVB, les\n faillites bancaires \u00e9taient un choix politique et non une\n exigence<\/a\n >\n \u00e9conomique.\n <\/p>\n

    \n Cette fois-ci, toutefois, nous ne sommes pas aux prises avec un\n d\u00e9s\u00e9quilibre de financement facile \u00e0 r\u00e9soudre, mais plut\u00f4t avec un\n v\u00e9ritable probl\u00e8me : l\u2019affectation des pertes sur cr\u00e9ances qui ont\n mal tourn\u00e9 et pour lesquelles les banques ne r\u00e9cup\u00e9reront jamais le plein\n montant du pr\u00eat initial.\n <\/p>\n

    \n Ces pertes sont d\u2019abord attribuables au capital. Aux \u00c9tats-Unis, une\n banque dot\u00e9e de r\u00e9serves profondes et bien capitalis\u00e9e disposera d\u2019assez\n de capitaux propres pour couvrir une perte d\u2019environ 10 % de ses\n actifs. Certaines en ont plus, d\u2019autres un peu moins. M\u00eame en p\u00e9riode de\n r\u00e9cession, c\u2019est habituellement amplement suffisant pour composer avec les\n pertes sur cr\u00e9ances, mais les tensions impr\u00e9vues peuvent rapidement rendre\n les calculs difficiles : m\u00eame si un pourcentage relativement\n n\u00e9gligeable de 3 % de l\u2019actif est li\u00e9 aux pr\u00eats d\u2019immeubles de\n bureaux les plus probl\u00e9matiques, par exemple, un simple calcul montre que\n quelque 25 % du capital de la banque pourrait \u00eatre \u00e0 risque de\n d\u00e9faillance g\u00e9n\u00e9ralis\u00e9e et de faible recouvrement.\n <\/p>\n

    \n Toute institution qui subirait de telles pertes serait probablement forc\u00e9e\n de r\u00e9duire ses dividendes et de prendre d\u2019autres mesures pour assainir son\n bilan et apaiser les organismes de r\u00e9glementation. Toutefois, nous\n estimons qu\u2019il est essentiel qu\u2019une banque qui se trouve dans cette\n situation demeure solvable (nous parlons de blessures graves, pas\n n\u00e9cessairement mortelles).\n <\/p>\n

    Le soleil se l\u00e8vera demain<\/h2>\n

    \n Malgr\u00e9 les probl\u00e8mes r\u00e9els dans le secteur, il existe aussi \u00e0 notre avis\n une bonne dose de d\u00e9mesure.\n <\/p>\n

    \n Tout d\u2019abord, il existe une incroyablement large gamme d\u2019immobilier\n commercial, allant des entrep\u00f4ts frigorifiques aux immeubles\n d\u2019appartements. Les pr\u00e9occupations actuelles portent sur les trois\n principaux types de pr\u00eats suivants : pr\u00eats immobiliers de bureaux,\n pr\u00eats immobiliers de d\u00e9tail et pr\u00eats li\u00e9s aux logements multifamiliaux.\n Toutefois, m\u00eame au sein de cet ensemble d\u2019actifs, les r\u00e9sultats probables\n varient consid\u00e9rablement d\u2019une propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 l\u2019autre. Le chiffre de\n 2,7 billions de dollars du NBER repr\u00e9sente une exposition maximale\n th\u00e9orique; le risque pratique dans le syst\u00e8me bancaire, selon nous, ne\n repr\u00e9sente qu\u2019une petite fraction de ce montant.\n <\/p>\n

    \n Fait tout aussi notable, les risques li\u00e9s aux pr\u00eats les plus importants\n ont \u00e9t\u00e9 r\u00e9partis au moyen de la titrisation et d\u2019autres m\u00e9canismes de\n transfert. Mis \u00e0 part les fonds sp\u00e9cialis\u00e9s, tr\u00e8s peu d\u2019investisseurs que\n nous connaissons accordent une pond\u00e9ration importante aux segments les\n plus perturb\u00e9s de l\u2019immobilier commercial. Nous croyons que cette\n situation r\u00e9duit \u2013 mais n\u2019\u00e9limine pas n\u00e9cessairement \u2013 la pression de\n vendre des actifs \u00e0 des prix fortement abaiss\u00e9s et diminue les\n probabilit\u00e9s de contagion, o\u00f9 les pertes dans un segment entra\u00eenent des\n ventes forc\u00e9es dans d\u2019autres march\u00e9s.\n <\/p>\n

    Voir grand ou rester \u00e0 la maison?<\/h2>\n

    \n Dans l\u2019ensemble, nous croyons que le syst\u00e8me bancaire dispose d\u2019un capital\n suffisant pour absorber une d\u00e9pr\u00e9ciation compl\u00e8te du total de 2,7 billions\n de dollars investis dans l\u2019immobilier commercial, bien que cette situation\n drainerait essentiellement tous les capitaux du syst\u00e8me. Le probl\u00e8me, bien\n s\u00fbr, est que la r\u00e9partition du capital ne correspond pas n\u00e9cessairement \u00e0\n la r\u00e9partition des pertes probables. Selon nous, ce probl\u00e8me est\n particuli\u00e8rement aigu chez les petits pr\u00eateurs.\n <\/p>\n

    \n Pour commencer, les petites banques sont les principaux joueurs dans le\n segment de l\u2019immobilier commercial. Selon le NBER, les banques ayant un\n actif de moins de 1,4 milliard de dollars comptent pour environ\n 419 milliards de dollars de l\u2019exposition du syst\u00e8me bancaire \u00e0 ce segment,\n ce qui correspond \u00e0 environ 25 % des actifs bancaires de plus petite\n taille, d\u2019apr\u00e8s nos calculs. En termes absolus, les plus grandes banques \u2013\n celles qui ont un actif de plus de 250 milliards de dollars \u2013 ont une plus\n grande exposition \u00e0 l\u2019immobilier commercial, mais celui-ci repr\u00e9sente\n moins de 5 % de leurs placements globaux, selon les donn\u00e9es du NBER.\n <\/p>\n

    \n La d\u00e9pendance des petites banques \u00e0 l\u2019\u00e9gard de l\u2019immobilier commercial est\n double. Non seulement elles constatent d\u2019importantes d\u00e9pr\u00e9ciations sur les\n pr\u00eats existants, mais les pressions exerc\u00e9es par les investisseurs font en\n sorte qu\u2019il leur est difficile d\u2019accorder des nouveaux pr\u00eats de fa\u00e7on\n dynamique, ce qui r\u00e9duit les b\u00e9n\u00e9fices et rend plus difficile le\n renflouement des coffres. En comparaison, les grandes banques comptent sur\n des sources de revenus diversifi\u00e9es et l\u2019incidence de la diminution des\n pr\u00eats immobiliers commerciaux est, en moyenne, \u00e0 peine perceptible.\n <\/p>\n

    \n Un grand nombre de banques pr\u00e9sentent un risque de cr\u00e9dit immobilier, mais\n il est inf\u00e9rieur pour les grandes banques\n <\/h3>\n
    \n
    \n \"Exposition\n \n Graphique \u00e0 barres montrant l\u2019exposition \u00e0 l\u2019immobilier commercial,\n mesur\u00e9e en pourcentage de l\u2019actif et par rapport \u00e0 une position\n hypoth\u00e9tique de 10 % du capital, en fonction de la taille de la\n banque. Les donn\u00e9es indiquent que les banques ayant un actif de moins\n de 1,38 milliard de dollars sont celles qui ont la plus forte\n exposition \u00e0 l\u2019immobilier commercial, tandis que les banques ayant un\n actif de 250 milliards de dollars et plus ont la plus faible\n exposition au secteur. Le graphique montre \u00e9galement qu\u2019il y a environ\n 4 000 banques dont l\u2019actif est inf\u00e9rieur \u00e0 1,38 milliard de dollars,\n environ 725 banques dont l\u2019actif se situe entre 1,38 milliard de\n dollars et 250 milliards de dollars et seulement 13 banques dont\n l\u2019actif est sup\u00e9rieur \u00e0 250 milliards de dollars.\n <\/p>\n
      \n
    • \n
      <\/div>\n Pourcentage des actifs du syst\u00e8me bancaire (droite)\n <\/li>\n
    • \n
      <\/div>\n Exposition moyenne \u00e0 l\u2019immobilier commercial en % de l\u2019actif\n(droite)\n <\/li>\n
    • \n
      <\/div>\n Exposition moyenne \u00e0 l\u2019immobilier commercial \u00e0 10 % du capital\neffectif (droite)\n <\/li>\n
    • \n
      <\/div><\/div>\n Nombre de banques (gauche)\n <\/li>\n <\/ul>\n\n

      \n Source : RBC Gestion de patrimoine, National Bureau of Economic\n Research; donn\u00e9es jusqu\u2019au 31 d\u00e9cembre 2022\n <\/p>\n <\/div>\n <\/div>\n \n

      \n Les pr\u00e9occupations des d\u00e9posants et des investisseurs \u00e0 l\u2019\u00e9gard de\n l\u2019exposition des petites banques \u00e0 une cat\u00e9gorie d\u2019actif en difficult\u00e9\n augmentent \u00e9galement le risque que des fonds soient retir\u00e9s de ces\n institutions, comme ce fut le cas apr\u00e8s la d\u00e9gringolade de\n Silicon Valley Bank. Cette fois-ci, toutefois, il ne sera pas aussi facile\n pour la Fed d\u2019intervenir et de fournir de l\u2019aide, \u00e9tant donn\u00e9 les\n pr\u00e9occupations entourant le remboursement final des pr\u00eats, un facteur qui\n n\u2019apparaissait pas dans la tourmente des titres du Tr\u00e9sor de l\u2019an dernier.\n M\u00eame les banques qui continuent de trouver du financement pourraient\n devoir le payer plus cher, ce qui accro\u00eet les tensions financi\u00e8res. Une\n bonne nouvelle que nous entrevoyons pour ces banques est qu\u2019apr\u00e8s la fuite\n des d\u00e9posants de l\u2019an dernier, il y a lieu de croire que les d\u00e9posants\n restants sont plus fid\u00e8les et qu\u2019ils pourraient continuer de faire affaire\n avec leur banque malgr\u00e9 les manchettes n\u00e9gatives.\n <\/p>\n

      \n Un dernier probl\u00e8me, en particulier pour les plus petites banques locales,\n est la concentration des pr\u00eats. La taille moyenne des pr\u00eats dans le\n segment de l\u2019immobilier commercial est beaucoup plus \u00e9lev\u00e9e que dans le\n secteur des services bancaires de d\u00e9tail, de sorte que m\u00eame quelques pr\u00eats\n probl\u00e9matiques peuvent avoir une incidence importante sur les r\u00e9sultats et\n le capital d\u2019une petite banque. \u00c0 titre d\u2019exemple, New York Community Bank\n a r\u00e9cemment fait les manchettes apr\u00e8s une augmentation de pr\u00e8s de 9 fois\n de ses provisions pour pertes sur pr\u00eats, attribuable en partie \u00e0 deux\n cr\u00e9dits immobiliers commerciaux, ainsi qu\u2019\u00e0 l\u2019augmentation des r\u00e9serves\n pour l\u2019ensemble du portefeuille de pr\u00eats. Il s\u2019agit d\u2019une institution qui\n poss\u00e8de un actif de plus de 100 milliards de dollars; pour une petite\n banque locale, un seul pr\u00eat douteux pourrait avoir une port\u00e9e importante.\n <\/p>\n

      Beaucoup de trajectoires possibles<\/h2>\n

      \n Malgr\u00e9 les r\u00e9alit\u00e9s et les risques, nous croyons qu\u2019il est peu probable\n que les banques fassent faillite de mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9ralis\u00e9e en raison de leur\n exposition \u00e0 l\u2019immobilier commercial. Selon nous, les petites banques\n subissent des pressions sur deux fronts : l\u2019augmentation des pertes\n sur les pr\u00eats immobiliers commerciaux r\u00e9duit les niveaux de capital,\n tandis que le financement plus co\u00fbteux et la r\u00e9duction des occasions de\n pr\u00eat nuisent aux b\u00e9n\u00e9fices. Cette situation pourrait mener \u00e0 certaines\n faillites bancaires, mais nous n\u2019entrevoyons rien qui viendrait faire\n ind\u00fbment pression sur les m\u00e9canismes existants visant \u00e0 r\u00e9soudre les\n probl\u00e8mes des banques.\n <\/p>\n

      \n En revanche, nous estimons que les plus grandes banques se tireront\n probablement bien d\u2019affaire si l\u2019immobilier commercial subit un repli, car\n leur exposition relative inf\u00e9rieure et leur financement moins cher leur\n permettront de profiter d\u2019occasions. Nous croyons que le syst\u00e8me bancaire\n am\u00e9ricain est sain et qu\u2019il sera en mesure de composer avec la volatilit\u00e9\n probable de l\u2019immobilier commercial.\n <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

      Malgr\u00e9 la dure r\u00e9alit\u00e9 des pertes croissantes sur les pr\u00eats immobiliers, nous pensons que certaines personnes font preuve d\u2019une bonne dose d\u2019hyperboles. Nous analysons le probl\u00e8me avant d\u2019affirmer que le syst\u00e8me bancaire am\u00e9ricain dans son ensemble est sain et en mesure de composer avec la volatilit\u00e9 imminente.<\/p>\n","protected":false},"author":15,"featured_media":20297,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"rbcwm_post_date":"2024-02-08T10:57:12","editor_notices":[],"rbc_url_alias":"","rbcwm_featured_desktop_image_position":"","rbcwm_featured_mobile_image_position":"","_jetpack_memberships_contains_paid_content":false,"footnotes":""},"categories":[510],"tags":[699,698],"rbcwm_content_owner":[675],"rbcwm_need":[],"rbcwm_segment":[538,537],"rbcwm_solution":[],"rbcwm_topic":[590],"rbcwm_channel":[],"rbcwm_format":[],"class_list":["post-20296","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-analyse","tag-crise-immobiliere","tag-volatilite-imminente","rbcwm_content_owner-pag","rbcwm_segment-particuliers-et-familles","rbcwm_segment-proprietaires-dentreprise-et-entrepreneurs","rbcwm_topic-global-insights"],"acf":{"rbcwm_subtitle":"Malgr\u00e9 la dure r\u00e9alit\u00e9 des pertes croissantes sur les pr\u00eats immobiliers, nous pensons que certaines personnes font preuve d\u2019une bonne dose d\u2019hyperboles. 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