{"id":9550,"date":"2023-08-17T12:30:00","date_gmt":"2023-08-17T16:30:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.rbcwealthmanagement.com\/fr-ca\/insights\/commercial-real-estate-and-the-economy"},"modified":"2023-11-01T10:47:27","modified_gmt":"2023-11-01T14:47:27","slug":"commercial-real-estate-and-the-economy","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.rbcwealthmanagement.com\/fr-ca\/insights\/commercial-real-estate-and-the-economy","title":{"rendered":"L\u2019immobilier commercial et l\u2019\u00e9conomie"},"content":{"rendered":"

Par Atul Bhatia, CFA<\/strong><\/p>

Cette ann\u00e9e, le secteur am\u00e9ricain de l\u2019immobilier commercial a g\u00e9n\u00e9r\u00e9 un flot presque constant de mauvaises nouvelles. Plusieurs propri\u00e9t\u00e9s d\u2019envergure sont en d\u00e9faut de paiement, le taux d\u2019occupation des bureaux a chut\u00e9 et la hausse des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat a rendu le refinancement probl\u00e9matique. <\/p>

Il semble peu probable que les conditions s\u2019am\u00e9liorent \u00e0 court terme. Les banques, par exemple, se retirent du secteur, et pr\u00e8s de 80 % des responsables des pr\u00eats s\u2019attendent \u00e0 une d\u00e9t\u00e9rioration des conditions de cr\u00e9dit dans le secteur de l\u2019immobilier commercial. <\/p>

De forts vents contraires soufflent, \u00e0 notre avis, sur le secteur et il existe un risque r\u00e9el, une probabilit\u00e9 certes, de nouvelles baisses de prix pour certains actifs commerciaux. Parall\u00e8lement, nous pensons que le risque plus g\u00e9n\u00e9ralis\u00e9 pour l\u2019\u00e9conomie \u2013 et l\u2019ensemble des march\u00e9s financiers \u2013 est limit\u00e9, compte tenu de certaines des caract\u00e9ristiques inh\u00e9rentes aux march\u00e9s de l\u2019immobilier commercial. <\/p>

L\u2019immobilier commercial n\u2019est pas homog\u00e8ne<\/h2>

Tout d\u2019abord, il faut reconna\u00eetre qu\u2019il n\u2019existe pas qu\u2019un seul, mais plusieurs types d\u2019actif immobilier commercial, chacun ayant ses propres caract\u00e9ristiques relativement \u00e0 l\u2019offre et \u00e0 la demande. Les propri\u00e9t\u00e9s industrielles et les entrep\u00f4ts, par exemple, ont connu une tr\u00e8s forte demande et des taux de location de stables \u00e0 croissants \u00e0 l\u2019\u00e9chelle nationale, selon la grande soci\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re mondiale JLL. Par contre, les immeubles de bureaux affichent des taux d\u2019inoccupation de plus de 10 %, car le travail \u00e0 distance reste un facteur cl\u00e9 pour attirer et fid\u00e9liser les travailleurs. <\/p>

Le march\u00e9 de l\u2019immobilier commercial n\u2019est pas homog\u00e8ne<\/h3>

Les taux de d\u00e9faillance sur pr\u00eats hypoth\u00e9caires varient selon le type de propri\u00e9t\u00e9 <\/h4>
\"Taux

Graphique lin\u00e9aire montrant le taux de d\u00e9faillance de 30 jours et plus pour les pr\u00eats hypoth\u00e9caires par type de propri\u00e9t\u00e9. Le taux pour les \u00e9difices \u00e0 bureaux a d\u00e9pass\u00e9 celui des propri\u00e9t\u00e9s multifamiliales et des immeubles industriels et est \u00e0 la hausse depuis 2017. Le taux de d\u00e9faillance pour les \u00e9difices \u00e0 bureaux est d\u00e9sormais de huit fois sup\u00e9rieur \u00e0 celui des propri\u00e9t\u00e9s multifamiliales. <\/p>

  • <\/div> Propri\u00e9t\u00e9s multifamiliales <\/li>
  • <\/div> Immeubles industriels <\/li>
  • <\/div> \u00c9difices \u00e0 bureaux <\/li> <\/ul>

    Sources : RBC Gestion de patrimoine, Bloomberg ; donn\u00e9es mensuelles tenant compte des d\u00e9faillances de 30 jours et plus, jusqu\u2019au 1er<\/sup> ao\u00fbt 2023 <\/p> <\/div> <\/div>

    M\u00eame au sein d\u2019un m\u00eame type d\u2019actif, il existe des diff\u00e9rences tant sur le plan des r\u00e9gions que des b\u00e2timents. Les magasins de d\u00e9tail haut de gamme, dans l\u2019ensemble, s\u2019en tirent mieux que les centres commerciaux de milieu de gamme, et la croissance plus forte dans le sud-est des \u00c9tats-Unis att\u00e9nue les baisses de l\u2019immobilier commercial par rapport \u00e0 certaines des grandes zones urbaines c\u00f4ti\u00e8res. <\/p>

    P\u00e9riode trouble au bureau<\/h2>

    Pour l\u2019instant, les grandes tours de bureaux situ\u00e9es dans les quartiers d\u2019affaires centraux sont au c\u0153ur du probl\u00e8me. La vitalit\u00e9 \u00e9conomique de ces propri\u00e9t\u00e9s exige souvent des taux d\u2019occupation \u00e9lev\u00e9s, compte tenu du co\u00fbt \u00e9lev\u00e9 de l\u2019entretien et des commodit\u00e9s. \u00c9tant donn\u00e9 la baisse des taux d\u2019occupation depuis le d\u00e9but de la pand\u00e9mie, de nombreuses tours de bureaux sont prises dans un cercle vicieux de baisse des revenus locatifs. L\u2019am\u00e9lioration des propri\u00e9t\u00e9s est donc devenue trop co\u00fbteuse, ce qui a entra\u00een\u00e9 le d\u00e9part de locataires, par cons\u00e9quent, des pressions suppl\u00e9mentaires sur les revenus locatifs. L\u2019augmentation des frais d\u2019int\u00e9r\u00eats subs\u00e9quente \u00e0 la campagne de hausse des taux de la R\u00e9serve f\u00e9d\u00e9rale ne fait qu\u2019ajouter aux difficult\u00e9s. <\/p>

    Il nous para\u00eet peu probable que la situation change \u00e0 court terme. Les tentatives pour forcer les employ\u00e9s \u00e0 revenir dans les bureaux semblent vou\u00e9es \u00e0 l\u2019\u00e9chec, et les entreprises continueront vraisemblablement \u00e0 r\u00e9duire l\u2019espace lou\u00e9 \u2013 et les co\u00fbts \u2013, et tenteront d\u2019attirer de meilleurs talents gr\u00e2ce \u00e0 une souplesse g\u00e9ographique. Cela r\u00e9duira probablement la demande totale d\u2019espaces de bureaux, en particulier dans les quartiers d\u2019affaires centraux o\u00f9 les co\u00fbts sont \u00e9lev\u00e9s. <\/p>

    Les ajustements sont probables et normaux<\/h2>

    Il n\u2019est pas rare de voir la demande diminuer pour certains actifs, et les march\u00e9s ont recours \u00e0 divers m\u00e9canismes d\u2019ajustement. Le premier est le prix. Comme nous l\u2019avons mentionn\u00e9, les loyers commerciaux diminuent parall\u00e8lement au taux d\u2019occupation dans de nombreux quartiers d\u2019affaires centraux. Les immeubles restent viables en tant qu\u2019espaces de bureaux tant que le revenu produit \u00e0 ces nouveaux taux de location couvre leurs co\u00fbts d\u2019exploitation. Les propri\u00e9taires actuels pourraient devoir faire d\u00e9faut parce qu\u2019ils ont contract\u00e9 trop de dettes, mais de nouveaux propri\u00e9taires mieux capitalis\u00e9s peuvent continuer \u00e0 g\u00e9rer les propri\u00e9t\u00e9s. <\/p>

    Dans certains cas cependant, les revenus locatifs ne seront jamais suffisants en fonction d\u2019hypoth\u00e8ses r\u00e9alistes en regard des nouveaux niveaux de demande et taux de location. Les march\u00e9s s\u2019y adaptent en r\u00e9duisant l\u2019offre, un processus en cours ; la superficie totale des espaces de bureaux aux \u00c9tats\u2011Unis a r\u00e9cemment diminu\u00e9 pour la premi\u00e8re fois depuis 2000, ann\u00e9e o\u00f9 JLL a commenc\u00e9 \u00e0 faire le suivi des donn\u00e9es. Ce d\u00e9clin est en partie attribuable \u00e0 un r\u00e9am\u00e9nagement, les propri\u00e9t\u00e9s actuellement utilis\u00e9es en tant qu\u2019espaces de bureaux \u00e9tant reconfigur\u00e9es pour le commerce de d\u00e9tail, le logement ou l\u2019h\u00e9bergement, selon les facteurs \u00e9conomiques locaux. De telles conversions peuvent prendre la forme de r\u00e9novations ou de pure d\u00e9molition, mais dans les deux cas, la suppression d\u2019espaces de bureaux rapproche le march\u00e9 de l\u2019\u00e9quilibre. <\/p>

    Gestion des difficult\u00e9s<\/h2>

    Nous voyons trois caract\u00e9ristiques de l\u2019immobilier commercial qui pourraient faciliter l\u2019absorption des pertes financi\u00e8res du secteur par l\u2019ensemble de l\u2019\u00e9conomie \u2013 et des march\u00e9s financiers. <\/p>

    La premi\u00e8re est l\u2019envergure. La valeur de l\u2019ensemble du march\u00e9 immobilier commercial am\u00e9ricain est estim\u00e9e \u00e0 environ 20 000 milliards de dollars, mais seulement 3 000 milliards de dollars de ce montant repr\u00e9sentent des espaces de bureaux selon les estimations de la National Association of Real Estate Investment Trusts. C\u2019est important, mais consid\u00e9rant que les m\u00e9nages am\u00e9ricains d\u00e9tiennent environ 160 000 milliards de dollars d\u2019actifs, nous croyons que la situation est g\u00e9rable. <\/p>

    Un autre facteur cl\u00e9 est que les portefeuilles des investisseurs sont g\u00e9n\u00e9ralement peu directement expos\u00e9s au secteur. M\u00eame en supposant une pond\u00e9ration relativement \u00e9lev\u00e9e de 10 % dans l\u2019immobilier commercial, une liquidation totale de cette participation n\u2019\u00e9liminerait qu\u2019environ les six derniers mois de gains boursiers, en pr\u00e9sumant que le reste du portefeuille \u00e9tait investi dans l\u2019indice S&P 500. C\u2019est douloureux, certes, mais pas catastrophique, selon nous. <\/p>

    Enfin, nous croyons que la participation du syst\u00e8me bancaire dans l\u2019immobilier commercial est tout \u00e0 fait g\u00e9rable. La pond\u00e9ration m\u00e9diane des pr\u00eats immobiliers commerciaux parmi les 20 plus grandes banques am\u00e9ricaines est de seulement 9,3 %, les immeubles de bureaux repr\u00e9sentant moins de 2 % du portefeuille de pr\u00eats selon les d\u00e9clarations pour l\u2019exercice 2022. Comme les banques sont g\u00e9n\u00e9ralement des cr\u00e9anciers garantis, elles ne subissent une perte qu\u2019apr\u00e8s une baisse d\u2019au moins 20 % de la valeur des actifs. Certains projets accuseront des pertes plus importantes, mais la participation globale du syst\u00e8me bancaire est raisonnable, m\u00eame si certaines banques en particulier risquent de peiner davantage. <\/p>

    Pas sortis de l\u2019auberge (ou du quartier d\u2019affaires central)<\/h2>

    Nous ne voulons en aucun cas laisser entendre qu\u2019il n\u2019y a pas de risque de r\u00e9percussions des baisses de l\u2019immobilier commercial sur le march\u00e9 dans son ensemble. Nous voyons deux vecteurs probables de transmission. L\u2019un d\u2019eux serait les investisseurs qui ont emprunt\u00e9 sur leurs actifs immobiliers commerciaux et qui sont forc\u00e9s de lever des fonds suppl\u00e9mentaires \u00e0 mesure que la valeur de leurs titres commerciaux c\u00e9d\u00e9s en garantie diminue. Le fameux adage est que vous vendez ce que vous pouvez, pas ce que vous voulez. Nous pourrions notamment voir des ventes d\u2019actifs immobiliers commerciaux menant \u00e0 la vente d\u2019autres actifs, ce qui d\u00e9clencherait un effet de contagion. <\/p>

    Cette situation pr\u00e9sente un certain risque, particuli\u00e8rement pour les compagnies d\u2019assurance qui ont tendance \u00e0 investir dans de grands projets commerciaux et qui sont assujetties \u00e0 des exigences r\u00e9glementaires en mati\u00e8re de liquidit\u00e9s et d\u2019appariement des actifs et des passifs. Toutefois, comme nous l\u2019avons mentionn\u00e9, les placements dans l\u2019immobilier commercial ne repr\u00e9sentent g\u00e9n\u00e9ralement qu\u2019une petite partie des portefeuilles des investisseurs, qui sont peu \u00e0 \u00eatre endett\u00e9s \u00e0 l\u2019exc\u00e8s et incapables d\u2019absorber les baisses. <\/p>

    L\u2019autre risque majeur serait une erreur de politique. \u00c0 la suite de la crise des banques r\u00e9gionales en mars, les organismes de r\u00e9glementation am\u00e9ricains ont propos\u00e9 de nouvelles exigences de fonds propres consid\u00e9rables pour les pr\u00eateurs. Ironiquement, cela pourrait repr\u00e9senter un vecteur de risque significatif, puisque la diminution de valeur des actifs immobiliers commerciaux pousse \u00e0 la baisse les ratios de fonds propres actuels. Si les banques essaient d\u2019anticiper les pertes potentielles par des ventes massives poussant les prix \u00e0 la baisse, le prix des actifs pourrait entrer dans un cycle vicieux. Ce sc\u00e9nario nous semble peu probable, mais s\u2019il se concr\u00e9tisait, les organismes de r\u00e9glementation seraient s\u00fbrement assez souples et rationnels pour prolonger les d\u00e9lais de mobilisation de capitaux. <\/p>

    Est-ce diff\u00e9rent cette fois-ci ?<\/h2>

    Les villes du monde entier ont \u00e9t\u00e9 confront\u00e9es \u00e0 des attaques terroristes, \u00e0 des catastrophes naturelles et \u00e0 des guerres mondiales et, \u00e0 ce jour, elles en sont toujours sorties plus fortes et plus dynamiques. Peut-\u00eatre qu\u2019une transition vers un mod\u00e8le de travail hybride s\u2019av\u00e9rera \u00eatre un pas de trop pour l\u2019urbanisation, mais nous doutons que ce soit le d\u00e9but de la fin pour les villes. <\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    Nous examinons les d\u00e9fis qui se posent dans le march\u00e9 des espaces \u00e0 bureaux suite \u00e0 la pand\u00e9mie et les incidences \u00e9conomiques possibles des tendances r\u00e9centes.<\/p>\n","protected":false},"author":0,"featured_media":9553,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"rbcwm_post_date":"2023-08-17 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