two muskoka chairs overlooking lake

Votre résidence. Pour plusieurs d’entre nous, il s’agit de l’achat le plus important que nous avons effectué, que ce soit individuellement ou en famille. Et pour certains, selon leur situation, cet achat pourrait être suivi par l’achat d’une résidence secondaire ou d’un autre type de résidence de vacances.   

En tant que propriétaire, lorsqu’il s’agit de notre maison ou de notre résidence secondaire, notre état d’esprit se résume souvent à l’acheter, en profiter, l’entretenir (et possiblement la rénover au fil du temps), puis à la vendre ou la transférer à la prochaine génération. Mais ce dont on doit se rappeler c’est que ces biens immobiliers peuvent connaitre une hausse considérable en valeur avec le temps, ce qui pourrait créer un passif fiscal important au moment de leur vente ou transfert.  Il pourrait donc s’avérer très utile de comprendre comment fonctionne l’exemption pour résidence principale (ERP), quand elle s’applique et comment y avoir recours de façon efficace, particulièrement lorsqu’on est propriétaire de plus d’un bien immobilier au Canada.

Note : L’information qui suit est un aperçu de stratégies et d’aspects à considérer, qui ne sont pas forcément tous adaptés à votre situation financière particulière. Afin de vous assurer que votre situation sera bien prise en compte et que toute initiative sera fondée sur les renseignements les plus récents qui soient, vous devriez consulter vos conseillers fiscaux et juridiques qualifiés.

Résidence principale : quels sont les types de biens admissibles ?

Une résidence principale peut être une des habitations suivantes : une maison, un appartement, une unité de copropriété (condominium), un chalet, une maison mobile, une roulotte, une maison flottante ou des parts dans une coopérative d’habitation.

Pour qu’un bien soit admissible, vous devez en être le propriétaire (unique ou conjointement avec d’autres propriétaires), et vous ou votre conjoint, ex-conjoint ou enfant devrez l’avoir « normalement habité » durant une partie de l’année.  Lorsqu’il s’agit de considérer ce qu’on entend par « normalement habité », l’Agence du revenu du Canada (ARC) a stipulé que ses exigences pourraient être satisfaites même si le propriétaire, son conjoint ou ses enfants ne l’habitaient que pendant une brève période. De façon plus particulière, dans le cas de propriétaires de chalets ou d’habitations saisonnières, cela signifie que même si vous ne l’habitiez qu’à l’occasion de brèves vacances, vous pourriez être considéré comme l’ayant « normalement habité » pendant l’année.

Qu’en est-il des immeubles locatifs ?

Louez-vous votre chalet ou résidence secondaire durant l’année? Si tel était le cas, cela pourrait  avoir une incidence sur son admissibilité en tant que résidence principale. En général, un bien que vous achetez principalement pour en tirer des revenus ne serait pas considéré comme « normalement habité », et ce, même si vous l’habitiez pendant un certain temps. Toutefois, il vous est possible d’en tirer un revenu accessoire (p. ex. un revenu de location) et de le désigner comme votre résidence principale.

Impôt sur le gain en capital

Toute résidence principale, parce qu’elle est principalement destinée à votre utilisation ou agrément personnel ou ceux de votre famille, est considérée comme un bien à usage personnel. Lorsque vous la vendez ou êtes réputé en avoir disposé (p. ex. à votre décès), si la valeur du bien avait augmenté alors que vous en étiez le propriétaire, vous réaliseriez un gain en capital.

Note : Le gain en capital sera égal au produit de la vente moins le prix de base rajusté (PBR) du bien. Le PBR est généralement le prix d’achat plus toute dépense associée à son acquisition (p. ex. des commissions, des frais juridiques). Le PBR inclut aussi les dépenses en capital, comme le coût des ajouts et des améliorations apportés au bien.

En général, vous seriez tenu de payer de l’impôt sur le gain en capital résultant de la vente (ou disposition réputée) d’un bien à usage personnel, à moins qu’il ne bénéficie d’une exemption spécifique. Et c’est là qu’intervient l’ERP, en ce qu’elle peut réduire, voire même éliminer le gain en capital.

Calcul de base de l’ERP

Suite à la vente (ou la disposition réputée) de votre résidence principale et si celle-ci donnait lieu à un gain en capital, voici la formule utilisée pour déterminer le montant de l’exemption :

formule de gain en capital exonéré d'impôt : 1 + Nombre d’années que la résidence est désignée de résidence principale* / Nombre d’années après 1971 au cours desquelles on est propriétaire x Gain en capital = Gain en capital exempt d’impôt

* Pour y être admissible, vous devrez être un résident du Canada au cours de ces années.

Note : Le « 1 » dans la formule représente une année fiscale additionnelle de droits d’exemption (désignée de règle du « nombre un plus »). Il en est ainsi parce que dans certains cas, vous pourriez disposer d’une résidence principale au cours d’une année et la remplacer par une autre résidence la même année, et que vous ne pourriez autrement désigner les deux résidences comme résidence principale pour cette année.

L’importance de l’année 1981

Lors de la désignation de votre résidence principale aux fins de l’impôt, pour les années jusqu’à 1981 inclusivement, chacun des membres de votre famille pourra désigner une résidence différente, vous permettant ainsi d’appliquer l’exemption pour chacune de vos résidences. Quant aux années 1982 et suivantes au cours desquelles vous étes propriétaire, vous ne pourrez désigner qu’une seule résidence par unité familiale (conjoints et enfants mineurs) pour une année donnée.  

Une autre année importante : 1994

En 1994, le gouvernement a supprimé l’exonération pour gains en capital qui se chiffrait alors à 100 000 $, mais vous permettait de faire un choix fiscal unique sur votre déclaration de revenus pour l’année 1994, afin de demander cette exemption et de l’appliquer à tout gain en capital accumulé à cette date.  Si vous aviez fait ce choix fiscal et que vous étiez toujours propriétaire de cette résidence aujourd’hui, assurez-vous de considérer le prix de base révisé au moment de sa vente (ou de sa cession).

Application de l’exemption

Si vos résidences, soit celle que vous habitez la majeure partie de votre temps et votre résidence secondaire, toutes deux situées au Canada, se qualifiaient toutes deux comme résidences principales, pour toute période après 1981 au cours de laquelle vous étiez propriétaire des deux résidences, il vous faudrait déterminer laquelle des deux, en moyenne, affiche l’augmentation de valeur annuelle la plus importante.   

Vous pourriez être en mesure de maximiser l’ERP, si vous désigniez cette résidence comme votre résidence principale familiale pour un nombre maximal d’années. Aussi, rappelez-vous que le nombre maximal d’années qu’une résidence doit être désignée est le nombre d’années pendant lesquelles vous en étiez le propriétaire, moins un (étant donné la règle du « nombre un plus »), de façon à totalement exonérer le gain.

illustrated cabin cottage with fence

Le saviez-vous ?

Avant l’année 1972, les gains en capital n’étaient pas imposés au Canada. Par conséquent, si vous étiez déjà propriétaire de votre résidence ou propriété de vacances avant 1972, seule l’augmentation de sa valeur depuis le 31 décembre 1971 servirait à calculer le gain en capital.

Un exemple

Mme Tremblay a acheté une maison en ville il y a 23 ans de cela pour 70 000 $ et sa juste valeur marchande (JVM) aujourd’hui est de 325 000 $. Elle a aussi fait l’achat d’une résidence secondaire il y a 18 ans de cela au prix de 90 000 $, une résidence dont sa famille se sert l’été et dont la JVM actuelle est de 260 000 $. Mme Tremblay songe à vendre ses deux résidences cette année. Étant donné que sa maison en ville est la seule dont elle était la propriétaire au cours des cinq années précédant l’achat de la résidence secondaire, elle ne pourra désigner que sa maison en ville comme résidence principale pour ces cinq années.

Afin de déterminer la meilleure option quant à la période de temps pendant laquelle elle pourra désigner une des deux résidences en tant que résidence principale, elle a calculé l’augmentation annuelle moyenne de la valeur de chacune selon ce qui suit :  

  • la valeur de sa maison en ville a augmenté d’environ 10 625 $ par année : (325 000 $ – 70 000 $) ÷ 24 ans (nombre total d’années de possession incluant l’année de la vente);
  • la valeur de la résidence secondaire a augmenté d’environ 8 947 $ par année : (260 000 $ – 90 000 $) ÷ 19 ans (nombre total d’années de possession incluant l’année de la vente).

Dans le but de maximiser son ERP, Mme Tremblay devrait désigner sa maison en ville comme résidence principale pour 18 des 19 années qu’elle a été propriétaire des deux résidences. (Elle n’est pas tenue de désigner celle-ci pour la période entière des 19 années, et ce, étant donné la règle du « nombre un plus ».) Quant à la résidence secondaire, Mme Tremblay pourra désigner celle-ci comme sa résidence principale pour une année et la règle du « nombre un plus » lui permettra de profiter d’une exemption équivalente au total de deux années de gains. En d’autres mots, l’ERP mettra à l’abri de l’impôt la totalité du gain en capital de 255 000 $ sur sa maison en ville et possiblement 17 894 $ du gain en capital sur la résidence secondaire.

Comment désigner une résidence principale

Suite à la vente de votre résidence principale (ou si vous étiez réputé l’avoir vendue), vous seriez tenu de déclarer sa disposition et d’en faire la désignation comme résidence principale sur votre déclaration de revenus de l’année de la disposition.