Les marchés canadiens de l’habitation restent vigoureux malgré un léger recul

Robert Hogue

Le déclin massif de l’activité de l’an dernier a grandement faussé les résultats du marché de l’habitation en avril. À première vue, les reventes de maisons et les nouvelles inscriptions ont bondi de 140 % à 462 % dans les plus importants marchés du Canada. Mais en réalité, les effets de base ont largement exagéré ces chiffres. Ainsi, un examen des variations mensuelles (selon les données désaisonnalisées) révèle des signes de modération sur plusieurs marchés de l’habitation en avril. Après avoir grimpé en flèche au cours des mois précédents, les reventes de maisons ont légèrement diminué, demeurant fortes dans l’ensemble, mais moins excessives, à Vancouver, à Toronto et à Ottawa. La situation s’est calmée un peu à Montréal il y a quelques mois et est depuis généralement stable. À Calgary et à Edmonton, par contre, l’activité n’a pas encore changé d’orientation. Les deux marchés ont poursuivi leur tendance à la hausse le mois dernier, malgré l’accélération inquiétante de la troisième vague de la pandémie en Alberta.

Tous les principaux marchés, qu’ils aient ou non ralenti en avril, ont continué de favoriser fortement les vendeurs. Les stocks restent bas dans l’ensemble (malgré une légère hausse), ce qui laisse aux acheteurs peu d’options à se disputer et favorise la généralisation des guerres d’enchères. Il n’est donc pas étonnant que l’augmentation des prix des maisons n’ait montré aucun signe de ralentissement. Au contraire, la hausse s’est accélérée en avril dans tous les grands marchés, atteignant même de nouveaux sommets dans la plupart d’entre eux (sauf en Alberta). Les prix des maisons unifamiliales sont sans contredit les plus élevés dans toutes les régions, mais les prix des copropriétés ont également enregistré une forte hausse au cours des derniers mois. Nous nous attendons à ce que cette tendance se poursuive et entraîne une importante détérioration de l’accessibilité des maisons unifamiliales (dans les grands et les petits marchés), ce qui incitera davantage d’acheteurs à se tourner vers les copropriétés. Voici les principaux faits saillants du marché pour le mois d’avril :

Région de Toronto – Assiste-t-on à un certain essoufflement ?

Selon le Toronto Regional Real Estate Board, les reventes de maisons ont diminué de 20 % entre mars et avril, selon les données désaisonnalisées ; il s’agit du premier signe que le rythme effréné des quatre derniers mois s’essouffle enfin. Il ne fait aucun doute que la flambée des prix – l’indice de référence composé de la région de Toronto a bondi de plus de 120 000 $, ou près de 14 %, depuis novembre – a mis hors jeu un grand nombre d’acheteurs potentiels. Mais les vendeurs ne se sont pas multipliés pour autant. Même après trois mois consécutifs de croissance, les stocks de maisons à vendre demeurent historiquement bas. Le resserrement des conditions de l’offre et de la demande continue donc d’exercer une forte pression à la hausse sur les prix. Le mois dernier, l’indice des prix des propriétés MLS de la région a augmenté de 17,8 % d’une année sur l’autre, un sommet de quatre ans. Les prix des maisons unifamiliales (en hausse de 24,5 %) sont responsables de la plus grande partie de cette augmentation, bien que nous ayons vu d’autres signes de redressement dans le segment des copropriétés, où les prix se sont accélérés pour un deuxième mois de suite (en hausse de 4,3 %). Dans cette région, les quartiers de banlieue sont les endroits où l’expansion est la plus forte depuis le début du boom immobilier actuel. Et ce fut encore le cas en avril. L’indice des prix des propriétés MLS a bondi de 33,5 % d’une année sur l’autre dans la région de Durham et de 24,5 % dans la région de Halton, ce qui est nettement supérieur à la hausse de 9,1 % enregistrée dans la ville de Toronto (qui a été freinée par la faiblesse du segment des copropriétés du centre-ville).

Région de Montréal – En attente

Le marché est resté stable en avril. Selon nos estimations, les reventes de maisons ont augmenté de 2,1 % d’un mois sur l’autre (selon les données désaisonnalisées), après un léger repli de 2,9 % d’un mois sur l’autre en mars. Les conditions de l’offre et de la demande et les stocks sont à peu près inchangés. Les vendeurs demeurent résolument aux commandes. La forte concurrence qui s’exerce entre les acheteurs a alimenté la montée en flèche des prix des maisons. Les prix médians de la région ont bondi de 39 % d’une année sur l’autre pour les maisons unifamiliales, et de 23 % pour les copropriétés. Il s’agit des taux d’augmentation les plus élevés jamais enregistrés. Les maisons unifamiliales ont continué d’attirer davantage d’offres des acheteurs éventuels, une tendance qui prévaut depuis le début de la pandémie. Pourtant, ce sont les reventes des appartements en copropriété qui ont enregistré la plus forte croissance au cours des derniers mois. Cette croissance est en partie attribuable à une amélioration de l’accessibilité par rapport aux autres catégories de logement et à des stocks plus abondants (particulièrement sur l’île de Montréal). Cela étant dit, ces stocks ont diminué de façon importante, ce qui laisse présager une hausse plus marquée des prix des copropriétés.

Région de Vancouver – Un marché toujours solide malgré un ralentissement de l’activité

Selon nos propres estimations, les reventes de maisons ont reculé de plus de 20 % en avril, comparativement à un sommet historique en mars (selon les données désaisonnalisées). L’activité a tout de même dépassé de 56 % la moyenne sur 10 ans au cours du mois. Autrement dit, le marché est demeuré exceptionnellement solide. Les vendeurs demeurent aux commandes pour le moment, ce qui a pour effet d’alimenter la croissance des prix. L’indice composite des prix des propriétés MLS de Vancouver a progressé de 12,0 % d’une année sur l’autre en avril, comparativement à 9,4 % en mars. Le segment des maisons unifamiliales est celui qui a inscrit les gains les plus importants (20,9 % d’une année sur l’autre) en raison de la demande d’espaces intérieurs plus grands résultant de la pandémie. Les prix des copropriétés (en hausse de 5,9 % d’une année sur l’autre) augmentent, de plus en plus d’acheteurs étant attirés par l’accessibilité relative de cette catégorie. Le ralentissement de l’activité globale de revente le mois dernier, conjugué à une croissance opportune du stock de maisons à vendre – principalement saisonnière – a contribué à atténuer le déséquilibre entre la demande et l’offre. Un nouveau fléchissement de la demande et un nombre accru d’inscriptions seront toutefois nécessaires pour que le marché renoue avec l’équilibre et que les hausses de prix ralentissent. Il n’est pas encore possible de dire si cette situation se concrétisera au cours des prochains mois.

Calgary – À plein régime

Le marché de Calgary a connu une surchauffe le mois dernier. D’après nos estimations, les reventes de maisons ont bondi de plus de 10 % par rapport à mars, selon les données désaisonnalisées, établissant un nouveau record historique. Le raffermissement du marché au cours des derniers mois a motivé un plus grand nombre de vendeurs, mais pas suffisamment pour répondre à la demande survoltée. Cela a donc eu pour effet d’intensifier la concurrence entre les acheteurs et d’exercer une pression accrue sur les prix. L’indice composite des prix des propriétés MLS de Calgary a augmenté de 9,2 % d’une année sur l’autre, la hausse la plus forte en sept ans. Étant donné le resserrement important actuel du marché, il est probable que nous assisterons sous peu à des hausses de prix de plus de 10 %. En fait, les prix des maisons unifamiliales ont franchi ce seuil le mois dernier, en raison de leur croissance de 11,0 % d’une année sur l’autre. Les prix des copropriétés sont encore loin derrière, mais ils augmentent depuis deux mois consécutifs.

Edmonton – Insuffisance de l’offre

Les acheteurs ont pris une pause en avril. Les reventes ont reculé d’environ 2 % par rapport à mars (en données désaisonnalisées), selon nos propres calculs. Cette pause dans l’activité est vraisemblablement davantage attribuable à une offre insuffisante (les stocks sont demeurés historiquement bas) qu’à une baisse de la demande, l’activité étant demeurée élevée. La valeur des propriétés s’est appréciée plus rapidement. L’indice composite des prix des propriétés MLS a progressé de 7,3 % d’une année sur l’autre, son taux le plus élevé depuis plus de dix ans.