Les flux de revenus des équipes de sports professionnelles nord-américaines reconnues arrivent à maturité. Un nouveau livre blanc révèle le lien entre l’immobilier et l’augmentation de la valeur des franchises sportives.
Des milliards de dollars de capitaux sont injectés dans l’écosystème sportif mondial, mais nombre des sources de revenus dont disposent les propriétaires de franchises d’équipes, comme les droits médiatiques et la vente de billets, sont soumises au partage des revenus et aux conventions collectives en vigueur au sein de leurs ligues respectives. Afin de continuer à accroître la valeur des équipes, les propriétaires se tournent de plus en plus vers d’autres sources de revenus, notamment liées à l’immobilier.
Ces solutions consistent à rénover ou à construire des stades (pour améliorer l’expérience du public et les revenus du marché) et à investir dans des projets immobiliers à usage mixte autour de ces installations. Ces aménagements s’articulent souvent autour d’une installation sportive (sites pour les événements, installations d’entraînement ou siège de l’équipe), à laquelle sont combinés des immeubles commerciaux et résidentiels qui attirent des propriétaires, des locataires et des consommateurs en raison de leur proximité et de leur lien avec les installations sportives.
Les quartiers multifonctionnels à vocation sportive sont une stratégie en plein essor pour de nombreuses ligues, équipes et dirigeants du monde du sport cherchant à stimuler une croissance continue de la valeur des ligues et des franchises et à améliorer les rendements financiers. À la croisée du sport, dans sa dimension économique et culturelle, et du projet immobilier commercial, les quartiers multifonctionnels à vocation sportive commencent à transformer et à revitaliser de nombreux paysages urbains.
Afin d’aider les investisseurs à bien comprendre comment et pourquoi les ligues et les franchises explorent les quartiers multifonctionnels à vocation sportive, KLUTCH Sports Group et RBC ont collaboré pour produire le livre blanc « Consolidation d’équipe : L’essor des quartiers multifonctionnels à vocation sportive . »
Ce livre blanc rassemble les points de vue et l’expérience d’experts des segments des sports, des services bancaires et des services-conseils ainsi que des secteurs de la finance, de l’immobilier et des infrastructures; des études de cas de franchises sportives reconnues; et un modèle financier exclusif élaboré par KLUTCH pour estimer les rendements attendus des placements dans ces quartiers multifonctionnels à vocation sportive.
Par le passé, les familles détenant des franchises sportives privilégiaient davantage la gérance de l’héritage communautaire que les rendements financiers. Dans les années 1990 et 2000, des entrepreneurs chevronnés comme Jerry Jones (Dallas Cowboys), Jeff Lurie (Philadelphia Eagles), John Henry (Boston Red Sox) et Mark Cuban sont entrés en scène, tirant parti de leur expertise pour optimiser les valorisations.
Du milieu à la fin des années 2000, la hausse de l’attrait pour la propriété d’équipes sportives a été alimentée par l’augmentation de la valeur des contrats de droits médiatiques, à mesure que les ligues obtenaient des droits plus élevés et les équipes locales signaient des contrats lucratifs avec des chaînes sportives régionales. La popularité indéfectible des contenus sportifs en direct, qui attirent de manière constante un vaste public et se classent parmi les programmes les plus regardés, a consolidé l’attrait des franchises sportives en tant que placement alternatif susceptible d’intéresser les investisseurs chevronnés et les capitaux institutionnels.
Toutefois, ce n’est qu’en 2019 que les grandes ligues sportives nord-américaines ont commencé à permettre aux sociétés de capital-investissement d’investir des capitaux propres dans des équipes sportives, et encore, seulement au moyen de participations minoritaires. Cette ouverture a été faite en partie pour assurer la liquidité de ce marché et la monétisation des événements (l’augmentation spectaculaire des valorisations des équipes ayant réduit le bassin d’acheteurs potentiels), et en partie pour faciliter les investissements dans les équipes, les stades et les quartiers multifonctionnels à vocation sportive. Nous notons qu’Arctos Partners, Ares, Sixth Street, Blue Owl et d’autres sociétés ont établi des fonds de plusieurs milliards de dollars consacrés à l’investissement dans l’industrie du sport professionnel et la propriété d’équipes sportives.
Bien que la hausse des valorisations et de la demande pour ce type de propriété s’explique en partie par le montant des droits médiatiques, d’autres avantages entrent en jeu, comme des revenus constants à long terme, une maîtrise des coûts et une demande accrue en raison des occasions de propriété limitées.
L’indice Ross-Arctos Sports Franchise (RASFI) soutient la popularité des franchises sportives en tant qu’actifs alternatifs pour les investisseurs institutionnels. L’indice suit le rendement des placements dans les franchises sportives nord-américaines depuis 1962.
Les principales conclusions font état d’une supériorité constante des rendements des franchises de sports par rapport à ceux des catégories d’actifs traditionnelles, comme les actions, les titres à revenu fixe et les marchandises. Elles offrent des rendements stables, une faible volatilité et une solide résilience en période de repli économique, comme durant la pandémie de COVID-19. L’intérêt croissant des investisseurs institutionnels a entraîné une augmentation des occasions de participation minoritaire dans les franchises sportives, ce qui renforce encore davantage cette tendance.
Le coût de l’aménagement des installations sportives, qu’il s’agisse de nouvelles constructions ou de rénovations, a considérablement augmenté au cours des deux dernières décennies, atteignant souvent des millions, voire des milliards de dollars. Par exemple, alors que les principaux stades pouvaient être financés avec environ 500 millions de dollars il y a 20 ans, les 49ers de San Francisco devront investir 250 millions de dollars dans la modernisation du Levi’s Stadium pour le Super Bowl de 2026, après avoir déjà investi 3 à 4 milliards de dollars dans sa construction.
Les propriétaires de franchises sportives explorent donc diverses stratégies de financement pour ces projets, comme le financement par capitaux propres et le financement par emprunt. Le financement par capitaux propres implique que des propriétaires existants ou de nouveaux investisseurs apportent des fonds en échange d’une participation, tandis que le financement par emprunt provient habituellement des banques. Toutefois, il peut être difficile d’obtenir des prêts pour des stades du fait de l’utilisation de méthodes traditionnelles pour les valorisations.
Auparavant, les franchises sportives accédaient aux financements publics en tant qu’entités semi-publiques. Le financement est devenu plus complexe depuis que les financements publics ont fait l’objet d’une surveillance accrue depuis les années 2010 en raison de rendements inadéquats des investissements.
Malgré ces difficultés, l’écosystème du financement de sites événementiels change, les sociétés de capital-investissement devenant des propriétaires importants, davantage disposés à financer des projets. De plus, les quartiers multifonctionnels à vocation sportive peuvent attirer les investissements de sources de crédit privées et de particuliers fortunés qui cherchent à obtenir de meilleurs rendements dans un contexte de taux d’intérêt faibles.
Pour préciser le contexte financier qui sous-tend le financement des quartiers multifonctionnels à vocation sportive, KLUTCH a utilisé un modèle exclusif fondé sur les données relatives à The Battery Atlanta, un aménagement immobilier à usage mixte situé autour de Truist Park, résidence des Braves d’Atlanta. Les données entrées dans le modèle étaient fondées sur des renseignements accessibles au public provenant d’Atlanta Braves Holdings, Inc. et du comté de Cobb, en Géorgie.
Le modèle a analysé divers indicateurs financiers, notamment les flux de trésorerie, le coût du capital et les impôts, afin d’évaluer les flux de revenus provenant du complexe sportif et du quartier multifonctionnel à vocation sportive. Il a évalué des scénarios optimistes et pessimistes pour estimer les résultats potentiels en matière de rendement du capital investi, de rendement des capitaux propres et du taux de rendement interne.
L’analyse montre que les quartiers multifonctionnels à vocation sportive peuvent produire des rendements impressionnants selon diverses mesures financières, les rendant attrayants pour les investisseurs potentiels. Le taux de rendement interne (TRI) varie de 9,88 % à 27,3 %, en fonction de la combinaison des variables, et les marges bénéficiaires de l’immobilier commercial et résidentiel peuvent atteindre 85 % si le taux d’occupation est optimal. Les marges bénéficiaires, les marges brutes et les marges nettes, combinées aux avantages fiscaux découlant de l’amortissement, peuvent générer d’importants flux de trésorerie disponible, en particulier grâce aux installations multifonctionnelles, dont les taux de croissance surpassent souvent les autres sources de revenus liés au sport.
Les conclusions donnent à penser que les quartiers multifonctionnels à vocation sportive offrent un potentiel de placement solide et font croître les valorisations des franchises, selon les mesures traditionnelles comme les ratios cours/vente et cours/bénéfice, au bénéfice des propriétaires de franchises sportives actuels et potentiels.
Contrairement aux revenus de nombreuses ligues professionnelles, les revenus de quartiers multifonctionnels à vocation sportive échappent généralement au partage des revenus et aux conventions collectives, ce qui signifie que tout bénéfice supplémentaire profite à la franchise concernée. Les propriétaires de franchises doivent mettre en œuvre des stratégies efficaces pour maximiser les revenus tirés de ces placements, car le modèle présenté sert principalement de guide pour illustrer les rendements potentiels plutôt que de plan financier définitif.
Découvrez en quoi consiste la tendance des quartiers à vocation sportive, le rendement potentiel des capitaux investis dans ceux-ci et les enseignements tirés d’études de cas et d’analyses approfondies dans le livre blanc intitulé « Consolidation d’équipe : L’essor des quartiers multifonctionnels à vocation sportive . »
Toutes les valeurs indiquées sont en dollars américains.
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Fondé en 2012 par son chef de la direction, Rich Paul, KLUTCH Sports Group est une agence de premier plan qui représente les intérêts de certains des athlètes, des marques et des détenteurs de droits les plus importants au monde dans les principaux sports professionnels. À l’intersection du sport, du divertissement et de la culture, KLUTCH regroupe des partenariats mondiaux, des services-conseils aux marques, de valorisation et d’information de premier ordre qui relient équipes, grandes ligues et propriétés à de grandes marques. En 2019, KLUTCH s’est associée à la plus importante société mondiale de talents et de divertissement, l’UTA, et en 2024, elle a été désignée comme faisant partie des 20 sociétés les plus créatives du monde par la revue GQ.
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